Stutta svarið
Byggingarleyfisumsókn þarf einkum að grenndarkynna í tveimur tilvikum. Annars vegar þegar deiliskipulag liggur ekki fyrir en sveitarfélagið telur að veita megi leyfi án deiliskipulags vegna þess að framkvæmdin samræmist aðalskipulagi, landnotkun, byggðamynstri og þéttleika byggðar. Hins vegar þegar gera á óverulega breytingu á gildandi deiliskipulagi.
Ekki þarf almennt grenndarkynningu ef framkvæmd er að öllu leyti innan skýrra heimilda deiliskipulags. Sveitarstjórn getur einnig sleppt kynningu vegna fráviks sem er svo óverulegt að hagsmunir nágranna skerðast í engu hvað varðar landnotkun, útsýni, skuggavarp eða innsýn. Þetta er þröng undanþága sem þarf að byggja á raunverulegu mati.
Skipulagsnefnd ákveður hvaða nágrannar geta átt hagsmuna að gæta. Val þeirra ræðst af mögulegum áhrifum framkvæmdarinnar, ekki aðeins því hvort lóðir liggja saman eða hvort sama fjarlægð er í allar áttir. Athugasemdafrestur er að lágmarki fjórar vikur. Athugasemd er ekki neitunarvald, en sveitarfélagið þarf að taka efni hennar til málefnalegrar skoðunar, svara henni og tilkynna þeim sem tjáðu sig endanlega niðurstöðu.
Grenndarkynning er hluti skipulagsmeðferðar
Grenndarkynning fer fram áður en sveitarfélagið tekur endanlega afstöðu til leyfis eða óverulegrar deiliskipulagsbreytingar. Markmiðið er að nágrannar sem framkvæmd getur haft áhrif á fái næg gögn og raunhæfan tíma til að benda á grenndaráhrif áður en ákvörðun er tekin.
Hún er því ekki almenn íbúakosning og heldur ekki sama úrræði og stjórnsýslukæra. Umsækjandi á ekki sjálfkrafa rétt á leyfi þótt engin athugasemd berist. Að sama skapi getur sveitarfélagið samþykkt framkvæmd þótt nágranni mótmæli, ef niðurstaðan rúmast innan laga og skipulags og byggist á fullnægjandi rannsókn og málefnalegu mati.
Þrjár algengar stöður
Samþykkt byggingaráforma samkvæmt 11. gr. laga um mannvirki leysir ekki af hólmi skipulagslega málsmeðferð. Byggingarfulltrúi má aðeins samþykkja áform ef mannvirkið er í samræmi við skipulagsáætlanir, og tilkynning um samþykkt áforma heimilar ekki ein og sér að framkvæmdir hefjist.
Þegar deiliskipulag liggur ekki fyrir
Sveitarfélag getur ákveðið að veita byggingarleyfi án deiliskipulags fyrir framkvæmd sem er í samræmi við aðalskipulag, landnotkun, byggðamynstur og þéttleika byggðar. Þá skal skipulagsnefnd grenndarkynna umsóknina.
Þessi leið er ekki heimild til að sneiða hjá deiliskipulagi þegar framkvæmd er umfangsmikil, fordæmisgefandi eða varðar almannahagsmuni. Skipulagsnefnd þarf fyrst að meta hvort framkvæmdin falli að skilyrðunum eða hvort önnur málsmeðferð sé rétt. Ný fjölmenn byggð, veruleg breyting landnotkunar eða framkvæmd sem kallar á heildstæða mótun gatna, lóða og innviða verður almennt ekki afgreidd með grenndarkynningu einni saman.
Óveruleg breyting eða aðeins óverulegt frávik?
Hugtökin hljóma svipað en leiða til ólíkrar málsmeðferðar.
- Óveruleg breyting á deiliskipulagi skal grenndarkynnt. Við matið er meðal annars litið til fráviks frá notkun, nýtingarhlutfalli, útliti og formi svæðis, fordæmisgildis og almannahagsmuna.
- Svo óverulegt frávik að hagsmunir nágranna skerðast í engu getur verið samþykkt með byggingarleyfinu án breytingar á deiliskipulagi og án grenndarkynningar.
- Veruleg breyting þarf sömu auglýstu meðferð og nýtt deiliskipulag; henni verður ekki komið í gegn með því einu að senda nokkrum nágrönnum teikningar.
„... þegar um svo óveruleg frávik er að ræða að hagsmunir nágranna skerðist í engu hvað varðar landnotkun, útsýni, skuggavarp eða innsýn.“
—
Orðin „skerðist í engu“ gera undanþáguna stranga. Í var byggingarleyfi fyrir parhúsi fellt úr gildi. Dýpt, breidd og lögun hússins vék frá deiliskipulagi og hafði grenndaráhrif umfram skipulagsheimildir. Sveitarfélagið hafði ekki lagt fullnægjandi mat á útsýni, skuggavarp og innsýn og gat því ekki sleppt grenndarkynningu á grundvelli undanþágunnar.
Hverjir eiga að fá kynninguna?
„Grenndarkynning felst í því að skipulagsnefnd kynnir nágrönnum sem taldir eru geta átt hagsmuna að gæta leyfisumsókn ...“
—
Skipulagsnefnd leggur mat á hagsmunahópinn út frá eðli og áhrifum framkvæmdarinnar. Eigandi næstu lóðar er augljóst dæmi, en lóðamörk ráða ekki ein. Beinir hagsmunir geta einnig tengst:
- útsýni, skuggavarpi og innsýn;
- hæð, umfangi og staðsetningu mannvirkis;
- hávaða, lykt, ljósi, fokhættu eða annarri starfsemi;
- umferð, aðkomu og bílastæðum;
- landnotkun og yfirbragði nærliggjandi byggðar; eða
- eign eða búsetu sem liggur ekki að framkvæmdarlóð en verður samt fyrir sérstökum áhrifum.
Ef svæði liggur við sveitarfélagamörk telst hitt sveitarfélagið einnig hagsmunaaðili samkvæmt skipulagsreglugerð. Hvorki lög né reglugerð krefjast þess að kynning nái jafnlangt í allar áttir. Í var umsókn um strandblakvöll send eigendum 24 lóða. Með hliðsjón af eðli framkvæmdarinnar taldi úrskurðarnefndin að þeim sem áttu hagsmuna að gæta hefði verið gefinn kostur á að tjá sig, þótt afmörkunin væri ekki eins í allar áttir.
Sá sem telur sig verða fyrir beinum áhrifum en fékk ekkert bréf ætti að óska strax eftir að vera skráður hagsmunaaðili og rökstyðja tengslin við áhrifin. Ekki er nóg að vísa aðeins til almenns áhuga á uppbyggingu sveitarfélagsins.
Hvernig á kynningin að fara fram?
Frestinn má stytta ef allir sem hagsmuna eiga að gæta árita kynningargögn og lýsa skriflega yfir að þeir geri ekki athugasemdir. Samþykki eins næsta nágranna styttir því ekki frest annarra hagsmunaaðila.
Geri sveitarfélagið breytingar á kynntum gögnum þarf að meta hvort þær séu efnislegar. Sé tillögunni breytt í grundvallaratriðum skal kynna hana á ný. Þá þarf grenndarkynningu að nýju ef byggingar- eða framkvæmdaleyfi hefur ekki verið gefið út innan eins árs frá afgreiðslu sveitarstjórnar.
Hvað verður um athugasemdirnar?
Athugasemdir þurfa að vera skriflegar og gagnlegt er að tengja þær við teikningar og mælanleg áhrif. Tilgreina má til dæmis glugga eða útisvæði sem verður fyrir innsýn, tímabil skuggavarps, breytingu á aðkomu eða líklega staðsetningu hávaðagjafa. Ljósmyndir, mælingar og skýringarmyndir geta gert málsástæðuna skýrari.
Sveitarfélagið má ekki telja fjölda með- og mótmælenda og láta meirihlutann ráða. Það þarf að greina lagaleg og skipulagsleg sjónarmið, rannsaka áhrifin og svara efnislegum athugasemdum. Í hafði eigandi aðliggjandi fasteignar gert athugasemdir við loftstokka vegna hávaða, lyktar og sjónrænna áhrifa. Málið sýnir að athugasemdir geta kallað á rannsókn og rökstudd svör þótt þær leiði ekki sjálfkrafa til synjunar.
Hvað ef nágranni fékk ekki að tjá sig?
Nágranni ætti ekki að bíða þar til framkvæmdum er lokið. Hann getur:
- óskað eftir umsókn, aðaluppdráttum, afstöðumynd og gildandi skipulagi;
- krafist skýringa á því hvers vegna grenndarkynning fór ekki fram eða hvers vegna hann var ekki talinn hagsmunaaðili;
- sent efnislegar athugasemdir tafarlaust þótt uppgefinn frestur hafi farið fram hjá honum;
- óskað eftir afgreiðslu sveitarstjórnar og tilkynningu um endanlega ákvörðun;
- kanna kærufrest og kæruheimild til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála; og
- óska sérstaklega eftir frestun réttaráhrifa ef framkvæmdir geta valdið óafturkræfum breytingum áður en kæra er leyst úr.
Nánar er fjallað um síðasta atriðið í greininni .
Skortur á grenndarkynningu leiðir ekki vélrænt til ógildingar í hverju máli. Meta þarf hvort kynning var lögbundin, hvort viðkomandi átti hagsmuna að gæta og hvort annmarkinn gat haft áhrif á niðurstöðu. Beinir og verulegir grenndarhagsmunir og óskoðaðar efnislegar athugasemdir auka vægi annmarkans.
Niðurstaða
Grenndarkynning er nauðsynleg þegar leyfi á að veita án deiliskipulags við skilyrði 44. gr. skipulagslaga og þegar óveruleg breyting er gerð á deiliskipulagi. Hún er ekki venjulega endurtekin fyrir framkvæmd sem fellur að öllu leyti að skýru deiliskipulagi. Undanþága vegna óverulegs fráviks án kynningar er mjög þröng: hagsmunir nágranna mega ekki skerðast að neinu leyti á þeim sviðum sem lögin tilgreina.
Réttur til kynningar ræðst af mögulegum, sérstökum áhrifum en ekki aðeins fasteignamörkum. Þeir sem fá kynningu hafa minnst fjórar vikur til skriflegra athugasemda og eiga rétt á því að þær séu metnar og að niðurstaða sé tilkynnt. Athugasemd er ekki neitunarvald, en hún tryggir að ákvörðun sé tekin á upplýstum grundvelli áður en mannvirkið rís.
Heimildir
This article provides general legal information, not advice for a specific matter. Laws, facts and procedural deadlines may change the result. Follow the linked primary sources and obtain local advice before acting.