Stutta svarið
Fasteignasali ber ekki ábyrgð á hverjum þeim leka eða galla sem kemur í ljós eftir kaup. Hann getur hins vegar orðið skaðabótaskyldur ef hann vanrækir starfsskyldu sína, til dæmis með því að skrá rangar eða ófullnægjandi upplýsingar, bregðast ekki við skýrum viðvörunarmerkjum eða ganga ranglega frá skjölum. Sá sem krefst bóta þarf jafnframt að sýna fram á fjártjón og orsakatengsl milli mistakanna og tjónsins.
Ábyrgðin er sérfræðiábyrgð. Sakarmatið er því strangt og í vissum tilvikum getur sönnunarbyrði um afleiðingar mistaka færst yfir á fasteignasalann. Ábyrgðin er þó ekki hlutlæg: brot á starfsskyldu leiðir eitt og sér ekki til bótaskyldu.
Lögboðin starfsábyrgðartrygging er fjárhagsleg trygging fyrir þeirri ábyrgð sem stofnast vegna gáleysis í starfi. Hún býr ekki til ábyrgð þar sem engin er og leysir fasteignasalann ekki sjálfan undan henni. Því þarf fyrst að greina hvort fasteignasalinn beri ábyrgð og síðan hvort tjónið, tjónsatburðurinn og tilkynningin falli undir trygginguna. Skjót og skrifleg tilkynning getur skipt sköpum.
Rangar upplýsingar þurfa að vera rekjanlegar til gáleysis
Fasteignasali á að útbúa rækilegt söluyfirlit, afla upplýsinga úr opinberum skrám eftir því sem unnt er og kynna sér ástand, gerð og búnað eignarinnar af eigin raun. Ábyrgðarreglan í 12. gr. laga nr. 70/2015 er þó ekki orðuð sem ábyrgð á öllum röngum upplýsingum:
Fasteignasali ber ábyrgð á því ef upplýsingar í söluyfirliti reynast rangar eða ófullnægjandi, enda sé um að kenna gáleysi hans eða þeirra er starfa í hans þágu.
—
Þetta skiptir máli þegar upplýsingar koma frá seljanda, húsfélagi eða opinberri skrá. Fasteignasali má almennt styðjast við slík gögn, en honum er ekki heimilt að líta fram hjá ósamræmi, sýnilegum ummerkjum eða upplýsingum sem gefa sérstakt tilefni til frekari könnunar.
Í áliti Eftirlitsnefndar fasteignasala K-014-18 hafði fasteignasali aflað yfirlýsingar húsfélags þar sem fram kom að engar framkvæmdir væru yfirstandandi eða væntanlegar. Ástandsskýrsla og ákvörðun um framkvæmdir komu fyrst síðar. Nefndin taldi ekki sýnt að frekari könnun hefði verið nauðsynleg. Þá tók hún fram að skoðun fasteignasala á einni íbúð í stóru fjöleignarhúsi yrði ekki lögð að jöfnu við tæknilega úttekt fagaðila á ytra byrði hússins í heild.
Öðru máli gegnir þegar gögnin eða vettvangsskoðun sýna raka, leka, viðgerðarþörf eða samþykktar framkvæmdir. Þá nægir ekki að skilja viðkomandi reiti söluyfirlits eftir auða eða treysta á að kaupandi spyrji réttu spurninganna.
Þekktur leki og væntanlegar framkvæmdir eiga að sjást í gögnunum
Í Landsréttarmáli nr. 592/2020 vissu starfsmenn fasteignasölu um rakabletti, leka og undirbúning þakviðgerðar. Engu að síður voru reitir um galla og fyrirhugaðar framkvæmdir auðir. Seljandi var síðar dæmdur til að bæta kaupendum hlut þeirra í þakviðgerðinni og hafði uppi endurkröfu á hendur fasteignasölunum og vátryggingafélaginu.
Landsréttur lýsti fyrst hinum stranga mælikvarða sérfræðiábyrgðar:
Í reglunum felst meðal annars að ríkar kröfur eru gerðar til vandaðra vinnubragða af þeirra hálfu og við mat á því hvort háttsemi þeirra hafi verið gálaus er sakarmat strangt.
—
Mistök fasteignasalanna voru talin verulegt frávik frá starfsskyldum. Seljandinn hafði sýnt fram á mistökin og að verulegar líkur væru á að þau hefðu valdið tjóni. Fasteignasalarnir hnekktu ekki þeim líkum og voru því bótaskyldir. Bæturnar náðu þó aðeins til þeirrar fjárhæðar sem seljandinn þurfti að greiða kaupendum. Vextir og lögfræðikostnaður úr fyrra málinu voru ekki bættir, enda hefði sá kostnaður ekki fallið til ef seljandinn hefði orðið við upphaflegri kröfu. Dómurinn sýnir því bæði strangt sakarmat og að bætur takmarkast við það tjón sem raunverulega stafar af mistökunum.
Upplýsingaskylda seljanda gagnvart kaupanda er sjálfstæð. Seljandi losnar ekki undan henni þótt fasteignasali hafi samið söluyfirlitið, en getur átt endurkröfu vegna saknæmra mistaka fasteignasalans.
Upplýsingarnar þurfa að koma áður en kaupandinn skuldbindur sig
Í áliti Eftirlitsnefndar fasteignasala K-001-21 var fasteign lýst þannig að hún væri með hitaveitu og gólfhita, en ekki kom fram að neysluvatn og heitur pottur væru rafhituð vegna vandkvæða við hitaveituna. Kaupendur fengu upplýsingarnar fyrst á kaupsamningsfundi.
Nefndin taldi að skýrari upplýsingar hefðu átt að vera í söluyfirlitinu og að þær hefðu átt að liggja fyrir áður en kauptilboð væri gert. Hún taldi skjalagerðinni áfátt en tók ekki afstöðu til þess hvort eða að hvaða marki brotið hefði valdið kaupendunum tjóni. Þetta er skýr áminning um að niðurstaða um brot og niðurstaða um bótaskyldu eru tvö aðskilin skref.
Skjalagerð á að verja báða aðila
Skyldan nær lengra en til söluyfirlits. Tilboð, kaupsamningar, afsöl, greiðslufyrirkomulag og tryggingarskjöl þurfa að lýsa réttindum og áhættu með skýrum hætti. Í 16. gr. laganna segir:
Öll skjalagerð og samningsgerð skal vönduð og svo úr garði gerð að hagsmunir beggja aðila séu tryggðir og réttarstaða hvors um sig sé glögg.
—
Í Hæstaréttarmáli nr. 427/2010 var óvenjuleg greiðsla með bifreið hluti fasteignaviðskipta. Fasteignasalinn gætti þess ekki að upplýsa um að samþykki veðhafa þyrfti að liggja fyrir áður en bifreiðin yrði afhent seljanda. Mistökin voru talin orsök þriggja milljóna króna tjóns og fasteignasalinn bótaskyldur.
Í Landsréttarmáli nr. 211/2019 vantaði undirskrift útgefanda á skjal sem átti að vera tryggingarvíxill. Skjalið hafði því ekki víxilgildi. Landsréttur taldi tjónið sannað og sagði um fasteignasalann og vátryggjandann:
Ber honum því að bæta tjón áfrýjanda ásamt hinu stefnda vátryggingafélagi þar sem hann hafði starfsábyrgðartryggingu, sbr. 1. mgr. 4. gr. laga nr. 70/2015.
—
Dómarnir sýna að ekki nægir að benda á villu í skjali. Villan þarf að hafa svipt viðskiptamann réttindum, tryggingu eða verðmætum sem vandaður frágangur hefði varðveitt.
Tryggingin tekur við gáleysistjóni, ekki öllum ágreiningi
Fasteignasala er skylt að hafa starfsábyrgðartryggingu. Kjarni hennar er afmarkaður í 4. gr. laganna:
Fasteignasala er skylt að hafa í gildi ábyrgðartryggingu vegna fjártjóns sem leiðir af gáleysi í störfum hans eða þeirra sem ráðnir eru til starfa hjá honum, svo og ábyrgðar sem leiðir af 3. málsl. 27. gr.
—
Röðin er því þessi:
- Fasteignasalinn eða starfsmaður hans braut starfsskyldu af gáleysi.
- Viðskiptamaður varð fyrir mælanlegu fjártjóni.
- Tjónið var afleiðing mistakanna, ekki eingöngu galla eignarinnar eða háttsemi seljanda.
- Tjónsatburðurinn og tilkynningin falla undir gildissvið tryggingarinnar.
Sé hvorki sýnt fram á gáleysi né orsakatengt tjón greiðir tryggingin ekki, þótt vátrygging hafi verið í gildi. Í Hæstaréttarmáli nr. 56/2014 gaf söluyfirlit ekki rétta mynd af því hvort hótel væri rekið í húsnæðinu. Kaupandinn sannaði hins vegar ekki að fyrirliggjandi hótelleyfi hefði verið forsenda kaupanna. Fasteignasalinn og vátryggingafélagið voru því sýknuð þrátt fyrir annmarkann á lýsingunni.
Reglugerð nr. 940/2004 um tryggingar fasteignasala heldur gildi sínu eftir því sem við á samkvæmt bráðabirgðaákvæði laga nr. 70/2015. Hún kveður meðal annars á um að tryggingin taki til tjónsatvika á vátryggingartímanum, enda sé krafa tilkynnt vátryggingafélaginu eigi síðar en tólf mánuðum eftir lok tímabilsins. Heimil eigin áhætta fasteignasalans má ekki skerða rétt þriðja manns til bóta frá vátryggjanda. Vátryggingarfjárhæðir, vátryggingartímabil og nánari skilmálar geta þó sett greiðslu úr tryggingunni mörk.
Lögboðna tryggingin tekur samkvæmt orðalagi 4. gr. til fjártjóns vegna gáleysis. Ásetningsbrot kann að baka fasteignasalanum persónulega ábyrgð samkvæmt 27. gr. án þess að falla undir þessa lögboðnu vátryggingarvernd.
Að hverjum er kröfunni beint?
Rekstur í nafni félags fellir ekki niður persónulega ábyrgð fasteignasalans. Eftir atvikum getur því þurft að beina kröfu að fleiri en einum:
- seljanda vegna galla eða vanrækslu á upplýsingaskyldu við fasteignakaupin;
- fasteignasala vegna saknæmra mistaka við upplýsingagjöf eða skjalagerð;
- rekstrarfélagi fasteignasölunnar;
- vátryggingafélagi vegna þeirrar ábyrgðar sem tryggingin tekur til.
Sama atvik getur stofnað til fleiri en einnar kröfu, en tjón fæst ekki tvíbætt. Greina þarf hver vissi hvað og hver olli hverjum hluta tjónsins.
Gögnin sem ráða úrslitum
Í bótakröfu þarf að tengja hver einstök mistök við skjal, vitneskju og fjárhagslega afleiðingu. Mikilvægustu gögnin eru oft:
- allar útgáfur söluyfirlits, auglýsinga, tilboða og samninga;
- yfirlýsing húsfélags, fundargerðir og dagsetningar þeirra;
- tölvupóstar og skilaboð um leka, raka, framkvæmdir eða leyfi;
- ljósmyndir og minnisblöð frá skoðun eignarinnar;
- matsgerð eða reikningar sem aðgreina gallatjón frá endurbótum;
- sönnun um hvað kaupandi eða seljandi greiddi vegna mistakanna;
- vátryggingarskírteini, skilmálar og dagsett tilkynning um kröfuna.
Tilkynna ætti fasteignasalanum og vátryggjandanum skriflega án tafar. Kvörtun til Eftirlitsnefndar fasteignasala þarf samkvæmt 15. gr. reglugerðar nr. 931/2016 almennt að berast innan árs frá því kvartanda varð eða mátti vera ljóst að hann kynni að hafa orðið fyrir tjóni. Álit nefndarinnar er ráðgefandi og hún ákvarðar ekki skaðabætur með bindandi hætti. Dómstólar leysa endanlega úr ágreiningi um bótaskyldu og fjárhæð ef samkomulag næst ekki.
Orðaleit ein og sér sýnir ekki ábyrgð fasteignasala
Orðið „starfsábyrgðartrygging“ kom fyrir í 77 skráðum íslenskum dómsúrlausnum héraðsdómstóla, Landsréttar og Hæstaréttar frá 1998 til 16. júlí 2026. Samanburður úrlausna leiðir í ljós það sem talningin sýnir ekki: hvort starfsskylda var brotin, hvort brotið olli sönnuðu fjártjóni og hvort tryggingin tók til ábyrgðarinnar. Í Landsréttarmálum nr. 592/2020 og 211/2019 tengdust mistökin sönnuðu tjóni. Í Hæstaréttarmáli nr. 56/2014 vantaði sönnun um að hinar röngu upplýsingar hefðu ráðið kaupunum.
Niðurstaða
Rangt söluyfirlit, þögn um þekktan leka eða óvönduð samningsgerð getur bakað fasteignasala skaðabótaábyrgð. Hann ber þó ekki ábyrgð á tæknilegu ástandi eignarinnar í heild og tryggingin er ekki almenn gallatrygging fyrir fasteignakaup.
Úrslitin ráðast af keðjunni frá starfsskyldu til gáleysis, frá gáleysi til fjártjóns og frá fjártjóni til gildissviðs tryggingar. Skýr tímalína og frumgögn um vitneskju, skjöl og greiðslur eru því oft verðmætari en almenn fullyrðing um að fasteignasalinn „hefði átt að vita“. Þegar sú keðja er sönnuð getur lögboðin starfsábyrgðartrygging staðið undir greiðslu; vanti hlekk í hana geta bæði fasteignasalinn og vátryggjandinn verið sýknaðir.
Heimildir
- , einkum 4., 6.–7., 10.–16. og 27. gr.
- .
- .
- .
- .
- .
- .
- .
- .
This article provides general legal information, not advice for a specific matter. Laws, facts and procedural deadlines may change the result. Follow the linked primary sources and obtain local advice before acting.