Stutta svarið
Leigusali má ekki hækka húsaleigu einhliða aðeins vegna þess að verðlag, vextir eða markaðsleiga hafa hækkað. Fyrst þarf að skoða hvað leigusamningurinn segir um fjárhæð leigunnar og hvort, hvernig og hvenær hún breytist. Sé þar skýrt ákvæði um til dæmis árlega vísitölubindingu getur leigan breyst samkvæmt því, en hækkunin þarf að fylgja nákvæmlega þeirri reiknireglu og tímasetningu sem samið var um.
Í tímabundnum leigusamningi um íbúðarhúsnæði má ekki semja um breytingu á leigufjárhæð fyrstu tólf mánuðina. Eftir að meira en tólf mánuðir eru liðnir geta sérstakar heimildir húsaleigulaga komið til skoðunar. Leigusali getur meðal annars óskað eftir viðbótarhækkun vegna verulegrar hækkunar rekstrarkostnaðar, en þá þarf sannanlega, skriflega tilkynningu með að minnsta kosti þriggja mánaða fyrirvara, rökstuðning, fylgigögn, upplýsingar um kæruleið og staðlað eyðublað. Leigjandi hefur 30 daga til að samþykkja, vísa ágreiningnum til kærunefndar húsamála eða segja samningnum upp.
Leigan verður ávallt að vera sanngjörn og eðlileg. Samningur eða tilkynning gerir ósanngjarna fjárhæð ekki sjálfkrafa lögmæta. Nýtt samkomulag um breytingu þarf að vera skriflegt og undirritað. Leigusali þarf jafnframt að skrá breytinguna í leiguskrá innan 30 daga. Óskráð hækkun tekur ekki gildi gagnvart leigjanda og hann getur hafnað því að greiða hækkunarhlutann þar til skráning hefur farið fram.
Fyrst þarf að skoða leigusamninginn
Húsaleigulög gera ráð fyrir samningsfrelsi um upphaflega leigu og aðferð við breytingar, en setja samningsfrelsinu skýr mörk. Í leigusamningi á að standa bæði fjárhæðin og hvernig og hvenær hún geti breyst:
Tilgreina skal fjárhæð húsaleigu í leigusamningi sem og hvort og þá hvernig og hvenær hún skuli breytast á leigutímanum.
—
Ákvæði eins og „leiga endurskoðast árlega“ er óljósara en ákvæði sem nefnir viðmiðunardag, tiltekna vísitölu, grunn hennar og útreikningsaðferð. Leigusali getur ekki valið nýja vísitölu, bætt við afturvirkum hækkunum eða breytt tímasetningu ef samningurinn heimilar það ekki. Sé samningurinn þögull um breytingar verður leigan ekki hækkuð á samningstímanum nema aðilar semji um það eða skilyrði sérstakra lagaheimilda séu uppfyllt.
Í máli nr. 47/2021 taldi kærunefnd húsamála heimilt að hækka leigu samkvæmt byggingarvísitölu. Samningurinn sagði að eftir tólf mánuði skyldi fjárhæðin endurskoðuð í takt við breytingar þeirrar vísitölu og útreikningurinn fylgdi ákvæðinu. Málið byggðist á eldra lagaumhverfi, en sýnir enn hvers vegna skýr samningsákvæði og rekjanlegur útreikningur skipta máli. Það veitir ekki almenna heimild til vísitöluhækkunar þegar slíkt ákvæði vantar.
Fyrstu tólf mánuðirnir og þrjár sérstakar leiðir
Núgildandi reglur greina á milli samningsbundinnar breytingar og þriggja sérstakra leiða í 37. gr. a–c. Í tímabundnum leigusamningi er óheimilt að semja um breytingu leigunnar fyrstu tólf mánuðina. Að þeim tíma liðnum geta komið til skoðunar:
- Veruleg hækkun rekstrarkostnaðar. Leigusali getur farið fram á hækkun samkvæmt 37. gr. a. Hjá leigufélagi sem starfar í atvinnuskyni má einnig líta til verulegrar hækkunar rekstrarkostnaðar alls eignasafnsins.
- Leiga víkur frá markaðsleigu. Hvor aðili getur samkvæmt 37. gr. b farið fram á leiðréttingu að markaðsleigu sambærilegs húsnæðis. Meta þarf meðal annars staðsetningu, ástand, viðhald, leigutíma, kostnað og sérstök réttindi eða skyldur.
- Jöfnun hjá óhagnaðardrifnum leigusala. Lögaðili sem ekki er rekinn í hagnaðarskyni getur við skilyrði 37. gr. c óskað hækkunar til að jafna leigu sambærilegs húsnæðis og stuðla að félagslegri blöndun.
Um hækkun samkvæmt 37. gr. c gilda sömu meginreglur og samkvæmt 37. gr. a um þriggja mánaða sannanlegan fyrirvara, 30 daga svarfrest, rökstuðning, fylgigögn og upplýsingar um kæruleið. Leiðrétting samkvæmt 37. gr. b fylgir hins vegar eigin málsmeðferð: nota þarf staðlað eyðublað og náist ekki samkomulag skal vísa ágreiningnum til kærunefndar svo fljótt sem verða má.
Þetta eru ekki þrjú heiti yfir sömu heimild. Leigusali þarf að tilgreina hvaða leið hann byggir á og sýna fram á skilyrði hennar. Almenn tilvísun til „markaðarins“ leysir ekki af hólmi gögn um sambærilegt húsnæði. Fullyrðing um hærri kostnað þarf sömuleiðis að styðjast við gögn sem tengjast þeirri rekstrarhækkun sem vísað er til.
Sérregla um endurbætur sem lækka kostnað leigjanda
Í 26. gr. er sérstök heimild vegna endurbóta sem lækka rekstrarkostnað leigjanda, svo sem tengingar við hitaveitu eða fjarvarmaveitu. Að því marki sem skilyrði ákvæðisins eru uppfyllt má hækka leiguna um allt að helming þess sem leigjandinn sparar í rekstrarkostnaði. Heimildin miðast því við sannanlegan sparnað leigjandans, ekki allan kostnað leigusalans við framkvæmdina. Breyting á samningnum skal vera skrifleg og hækkunina þarf að skrá eins og aðrar breytingar á leigufjárhæð.
Tilkynning vegna aukins rekstrarkostnaðar
Ströngustu og skýrustu tilkynningarreglurnar gilda þegar leigusali byggir á verulegri hækkun rekstrarkostnaðar samkvæmt 37. gr. a. Lögin segja:
Leigusali skal fara fram á hækkun leigufjárhæðar samkvæmt þessari grein skriflega og með sannanlegum hætti a.m.k. þremur mánuðum áður en fyrirhugað er að hún taki gildi.
—
Tilkynningin þarf að tilgreina fyrirhugaðan gildisdag, ástæðu og fjárhæð hækkunarinnar. Viðeigandi staðfestingargögn eiga að fylgja og skýrt þarf að segja frá rétti leigjanda til að bera málið undir kærunefnd húsamála. Nota skal staðlað tilkynningareyðublað Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnunar.
„Sannanlegur“ sendingarmáti merkir að unnt sé að sýna fram á hvað var sent og hvenær það barst, til dæmis með öruggri rafrænni sendingu eða afhendingu sem er staðfest. Símtal eða óformleg skilaboð án gagna um efni og móttöku hafa lítið sönnunargildi. Þriggja mánaða fresturinn reiknast aftur frá þeim degi sem hækkunin á að taka gildi; ekki nægir að tilkynna hana rétt áður en fyrsti hærri greiðsluseðillinn berst.
Leigjandi þarf að bregðast við innan 30 daga. Hann getur samþykkt, vísað ágreiningnum til kærunefndar eða sagt samningnum upp. Aðgerðaleysi getur leitt til þess að samkomulag teljist komið á. Því er varasamt að láta tilkynningu ósvaraða þótt hækkunin virðist illa studd.
Markaðsleiðrétting er ekki sjálfvirk hækkun
Ef leigusali telur leiguna orðna lægri en markaðsleigu getur hann eftir meira en tólf mánuði óskað leiðréttingar samkvæmt 37. gr. b. Sama heimild stendur leigjanda til boða ef leigan er hærri en markaðsleiga. Nota þarf staðlað eyðublað. Náist samkomulag þarf það að vera skriflegt og undirritað; náist það ekki skal vísa ágreiningnum til kærunefndar svo fljótt sem verða má.
Í úrskurði nr. 42/2024, sem var kveðinn upp 29. apríl 2025, hafnaði nefndin kröfu um að 70.000 kr. hækkun við endurnýjun leigusamnings væri ólögmæt. Hún leit meðal annars til verðlags, vísitölu leiguverðs, orkukostnaðar, vaxtakostnaðar, ástands eignarinnar og markaðsleigu. Niðurstaðan var bundin við gögn þess máls og eldri gerð laganna; hún setur hvorki almennt leyfilegt hækkunarhlutfall né undanþágu frá núgildandi form- og skráningarreglum.
Hækkunin á leigunni er því í samræmi við þróun á markaðsverði og verðlagsþróun.
—
Nýtt samkomulag skal vera skriflegt og hækkun skráð
Nýtt samkomulag um breytta leigu þarf að vera skriflegt og undirritað. Það er því ekki nóg að leigusali tilkynni einhliða nýja fjárhæð þegar hækkunin byggist á samkomulagi sem ekki er þegar í samningnum. Leigjandi ætti að varðveita tilkynningu, fylgigögn, svör og kvittanir og taka skýrt fram ef greiðsla fer fram með fyrirvara.
Leigusali á að skrá leigusamning um íbúðarhúsnæði í leiguskrá innan 30 daga frá undirritun og skrá breytingu á leigufjárhæð innan 30 daga frá gildistöku hennar. Afleiðing þess að skráningu er vanrækt er skýr:
Breytingu á leigufjárhæð skal skrá innan 30 daga frá gildistöku hennar og er slík skráning forsenda þess að hækkun leigufjárhæðar taki gildi gagnvart leigjanda.
—
Hafi hækkunin ekki verið skráð getur leigjandi hafnað greiðslu þess hluta sem nemur hækkuninni þar til úr skráningunni hefur verið bætt. Það þýðir ekki að allri leigugreiðslu megi halda eftir; öruggara er að greiða óumdeilda grunnfjárhæð á réttum tíma og gera skriflega grein fyrir afstöðu sinni.
Hvernig er hækkun mótmælt?
Leigjandi ætti fyrst að óska skriflega eftir samningsheimild, útreikningi, gildisdegi og fylgigögnum. Síðan ber að bera tilkynninguna saman við samninginn og kanna hvort tólf mánuðir séu liðnir, rétt eyðublað hafi verið notað og breytingin sé skráð. Ef ágreiningur er enn fyrir hendi getur hvor aðili leitað til kærunefndar húsamála.
Fresturinn er stuttur:
Ágreiningi um leigufjárhæð [...] skal vísa til kærunefndar húsamála innan þriggja mánaða frá gildistöku leigusamnings eða samkomulags [...] um breytingu á leigufjárhæð.
—
Sé fresturinn látinn líða teljast aðilar una fjárhæðinni. Kærunefnd getur ákveðið að leigan hafi ekki verið sanngjörn og eðlileg; þá getur myndast endurkröfuréttur vegna ofgreiðslu. Úrskurðir nefndarinnar eru bindandi, en bera má þá undir dómstóla innan átta vikna.
Niðurstaða
Lögmæt hækkun húsaleigu byggist ekki á einu almennu prósentuhlutfalli. Hún þarf að styðjast við skýrt samningsákvæði eða afmarkaða lagaheimild, koma fram á réttum tíma og uppfylla viðeigandi formkröfur. Við rekstrarkostnaðarhækkun þarf að minnsta kosti þriggja mánaða sannanlegan fyrirvara og leigjandi hefur 30 daga til að velja viðbrögð. Markaðsleiðrétting krefst samanburðargagna og samkomulags eða úrlausnar kærunefndar.
Óháð leiðinni verður leigan að vera sanngjörn og eðlileg. Nýtt samkomulag, rekjanleg gögn og skráning í leiguskrá eru ekki formsatriði sem sleppa má: óskráð hækkun tekur ekki gildi gagnvart leigjanda. Sá sem vill mótmæla þarf að gera það skriflega og gæta þriggja mánaða kærufrestsins.
Heimildir
This article provides general legal information, not advice for a specific matter. Laws, facts and procedural deadlines may change the result. Follow the linked primary sources and obtain local advice before acting.