Stutta svarið
Eigendaskipti að fasteign færa ekki sjálfkrafa opinbera umhverfisábyrgð frá þeim sem mengaði til nýs eiganda. Meginreglan er að ábyrgðin beinist að mengunarvaldi eða þeim rekstraraðila sem ber ábyrgð á atvinnustarfseminni sem olli tjóninu. Umhverfis- og orkustofnun getur beint fyrirmælum að ábyrgum rekstraraðila þótt hann hafi fyrir löngu selt eignina og hafi hana ekki lengur undir höndum.
Nýr eigandi er þó ekki alveg utan málsins. Honum kann að vera gert að þola rannsóknir og hreinsun á eigninni. Hann getur sjálfur orðið ábyrgur ef hann rekur mengandi starfsemi, veldur nýrri mengun eða dreifir menguðum jarðvegi við gröft eða framkvæmdir. Mengunin getur einnig lækkað verð eignarinnar, takmarkað landnotkun og tafið framkvæmdir þótt hreinsunarkostnaður verði að lokum sóttur til annars aðila.
Sérstakt réttarsamband er milli kaupanda og seljanda. Hafi seljandi vitað eða mátt vita um mengun en ekki upplýst um hana getur fasteignin talist gölluð. Kaupandi kann þá að eiga rétt á afslætti, skaðabótum eða, ef gallinn er veruleg vanefnd, riftun. Þessum kröfum þarf að lýsa skriflega innan sanngjarns frests.
Þrjú lögfræðileg lög liggja yfir sama jarðveginum
Ágreiningur um mengaðan jarðveg verður sjaldan leystur með einni reglu. Aðgreina þarf að minnsta kosti þrjá þætti:
- Opinber umhverfisábyrgð: Hverjum geta stjórnvöld gert að rannsaka, takmarka og bæta úr mengun?
- Einkaréttarleg ábyrgð: Getur eigandi krafið mengunarvald um bætur vegna tjóns sem mengunin hefur valdið?
- Fasteignakaupin: Getur kaupandi beint gallakröfu að seljanda eða fyrri samningsaðila?
Sami aðili getur borið ábyrgð samkvæmt fleiri en einu lagi. Seljandi sem rak bensínstöð á lóðinni, olli olíuleka og þagði um hann við sölu gæti til dæmis bæði verið ábyrgur rekstraraðili gagnvart stjórnvöldum og ábyrgur seljandi gagnvart kaupanda. Ef seljandinn tengdist menguninni hins vegar ekkert getur hann samt borið ábyrgð á skorti á upplýsingum við söluna, án þess að vera mengunarvaldur í umhverfisréttarlegum skilningi.
Mengunarvaldurinn er upphafspunkturinn
gildir um viðbrögð við jarðvegsmengun af völdum atvinnustarfsemi og meðhöndlun mengaðs jarðvegs. Hún tekur ekki til mengunar sem verður frá náttúrunnar hendi. Rekstraraðila ber að sýna ýtrustu varúð, koma í veg fyrir mengun og uppfylla skilyrði starfsleyfis. Mengunarvaldur ber jafnframt ábyrgð samkvæmt almennum skaðabótareglum á tjóni sem rakið verður til mengunarinnar.
Ef frummat sýnir umtalsverða mengun getur heilbrigðisnefnd eða, eftir atvikum, Umhverfis- og orkustofnun krafist áhættugreiningar. Leiði hún í ljós að hreinsun sé nauðsynleg skal ábyrgur rekstraraðili leggja fram tímasetta áætlun um hreinsun og meðhöndlun jarðvegsins. Sé þörfin brýn má krefjast hreinsunar án undanfarandi áhættugreiningar.
ganga lengra þegar mengunin telst umhverfistjón í skilningi laganna. Tjón á landi þarf þá að valda umtalsverðri hættu á skaðlegum áhrifum á heilsufar manna. Lögin taka einkum til atvinnustarfsemi sem talin er upp í II. viðauka og ábyrgðin getur verið hlutlæg, þannig að ekki þarf alltaf að sanna sök rekstraraðila. Lögin gilda þó ekki þegar meira en 30 ár eru liðin frá atburðinum sem olli tjóninu eða hættunni.
„Fyrirmæli […] er unnt að gefa óháð því hvort rekstraraðili […] hefur umráð eignar.“
—
Þessi regla er lykilatriði við eigendaskipti. Sá sem rak mengandi starfsemi losnar ekki undan fyrirmælum eingöngu með því að selja lóðina. Núverandi umráðamanni má hins vegar gera að þola að ábyrgur rekstraraðili framkvæmi þar rannsóknir, varnarráðstafanir og úrbætur. Fyrirmælum um rannsókn eða úrbætur er jafnframt þinglýst á fasteignina samkvæmt 19. gr. og geta því verið sýnileg við síðari sölu.
Hver gæti borið hvaða ábyrgð?
Samningur um að kaupandi taki að sér hreinsun getur skipt kostnaði milli samningsaðila, en bindur stjórnvöld ekki sjálfkrafa við að beina fyrirmælum aðeins að kaupandanum. Opinber ábyrgð ræðst af lögum og staðreyndum um mengunarvald. Sá sem greiðir samkvæmt fyrirmælum kann síðan að eiga endurkröfu á annan aðila samkvæmt samningi eða reglum um skiptingu ábyrgðar.
Núverandi eigandi þarf að bregðast rétt við
Eigandi sem finnur olíulykt, mislitaðan jarðveg, niðurgrafna tanka eða óþekktan úrgang ætti ekki að halda áfram greftri eins og ekkert hafi gerst. Með því að flytja, blanda eða dreifa jarðveginum getur hann aukið tjónið og gert rannsókn á uppruna þess erfiðari. Mengaður jarðvegur sem grafinn er upp þarf að fá viðeigandi meðhöndlun samkvæmt úrgangsreglum. Óheimilt er að blanda hann öðrum jarðvegi aðeins til að lækka styrk mengunarefna.
Við bráðamengun eða mengunaróhapp fer slökkviliðsstjóri fyrst með stjórn á vettvangi. Þegar ekki er lengur bráð hætta, eða þegar tilkynnt er um eldri grun, tekur viðkomandi heilbrigðisnefnd almennt við málinu. Ef mengunin stafar frá starfsemi sem er undir mengunarvarnaeftirliti Umhverfis- og orkustofnunar fer stofnunin með frummatið. útskýra þetta ferli og þar er einnig hægt að senda inn ábendingu um mögulega mengun.
Eigandi ætti þegar í stað að:
- stöðva þann verkþátt sem getur dreift mengun, án þess að tefja neyðarráðstafanir,
- skrá staðsetningu, dýpi, lit, lykt og sýnileg ílát með ljósmyndum og mælingum,
- varðveita verksamninga, reikninga, sýnatökugögn og samskipti,
- tilkynna viðeigandi heilbrigðisnefnd eða Umhverfis- og orkustofnun,
- fá hæfan sérfræðing til frummats, sýnatöku og eftir atvikum áhættugreiningar og
- tilkynna seljanda, fyrri rekstraraðila og vátryggjendum skriflega án tafar.
Mengun getur verið galli á seldri fasteign
gilda um réttarsamband kaupanda og seljanda. Mengun getur verið galli ef eignin hentar ekki venjulegum afnotum eða þeim sérstöku afnotum sem seljanda var kunnugt um. Notuð fasteign telst þó almennt ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi.
Sérstaklega skiptir máli hvort seljandi vissi eða mátti vita um fyrri bensínstöð, olíutanka, urðun, efnageymslu, skotvöll eða mengunarrannsókn. Hafi slíkar upplýsingar ekki verið veittar og þær hefðu haft áhrif á kaupin getur 26. gr. leitt til gallábyrgðar. Almennur fyrirvari um að eignin sé seld „í því ástandi sem hún er“ afnemur ekki þá upplýsingaskyldu.
„Fasteign telst gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um.“
—
Kaupandi hefur einnig skoðunarskyldu. Venjuleg yfirborðsskoðun leiðir þó ekki sjálfkrafa í ljós mengun djúpt í jarðvegi. Fyrri notkun lóðar, skráning í , sýnilegir tankar eða athugasemdir í gögnum geta hins vegar kallað á nánari könnun sérfræðings áður en kaup eru gerð. Upplýsingaskylda seljanda gengur framar skoðunarskyldu að því er varðar atriði sem seljandi vissi eða mátti vita um.
Hvaða kröfur getur kaupandi átt?
Ef mengunin telst galli getur kaupandi eftir atvikum krafist afsláttar, skaðabóta, úrbóta eða riftunar. Afsláttur miðast við hlutfallslega verðrýrnun eða kostnað við að bæta úr gallanum. Riftun krefst þess að gallinn teljist veruleg vanefnd. Skaðabótakrafa getur tekið til nauðsynlegs rannsóknarkostnaðar, ráðstafana og annars sannaðs tjóns, en niðurstaðan ræðst af orsakatengslum, fyrirsjáanleika og skyldu kaupanda til að takmarka tjón sitt.
Kaupandi verður að tilkynna seljanda innan sanngjarns frests frá því hann varð eða mátti verða var við mengunina, lýsa eðli og umfangi hennar og taka fram að hann hyggist bera gallann fyrir sig. Ytri tilkynningarfrestur er almennt fimm ár frá afhendingu, nema lengri ábyrgð hafi verið veitt. Seljandi getur þó ekki borið fyrir sig of seina tilkynningu hafi hann sýnt stórkostlegt gáleysi eða brotið gegn heiðarleika og góðri trú.
Í 45. gr. er einnig heimild til sprangkröfu. Kaupandi getur beint kröfu að fyrri eiganda eða öðrum fyrri samningsaðila í sama mæli og seljandi hans hefði getað gert. Heimildin er ekki sjálfstæð ábyrgð allra fyrri eigenda; rétturinn ræðst af því hvort krafa var í viðkomandi samningskeðju og hvort tilkynningar- og fyrningarfrestir hafa verið virtir.
Hvað á að kanna áður en atvinnulóð er keypt?
Áreiðanleg könnun hefst á sögu lóðarinnar, ekki aðeins núverandi útliti. Leita ætti í kortasjá og fasteignabók, skoða starfsleyfi, byggingar- og skipulagsgögn, loftmyndir og fyrri notkun. Sérstök áhætta fylgir meðal annars gömlum bensín- og olíubirgðastöðvum, verkstæðum, urðunarstöðum, málmvinnslu, skotvöllum, spennistöðvum og geymslu hættulegra efna.
Ef sagan gefur tilefni til ætti tilboð að vera háð umhverfiskönnun. Samningur þarf að skilgreina hver greiðir sýnatöku og hreinsun, hvaða viðmiðunarmörk og fyrirhuguð landnotkun ráða, hvernig óvissu er skipt og hvaða trygging stendur að baki skuldbindingum. Viðmiðunarmörk eru mismunandi fyrir íbúðar- og atvinnusvæði. . Eldri rannsókn þarf því að lesa í ljósi núgildandi marka og fyrirhugaðra afnota.
Niðurstaða
Sala fasteignar hreinsar ekki út ábyrgðarsögu jarðvegsins. Opinber umhverfisábyrgð beinist fyrst að þeim rekstraraðila eða mengunarvaldi sem olli menguninni og fyrirmæli geta fylgt honum þótt annar eigi landið. Núverandi eigandi þarf þó að þola lögmætar rannsóknir og úrbætur og gæta þess að skapa ekki nýja ábyrgð með því að dreifa eða auka mengun.
Á milli kaupanda og seljanda gilda sjálfstæðar reglur um galla, upplýsingaskyldu, skoðun og réttaráhrif vanefnda. Því þarf frá upphafi að greina hver olli menguninni, hver vissi hvað við hver eigendaskipti og hvaða kostnaður og verðrýrnun verður sönnuð. Snögg tilkynning, fagleg sýnataka og varðveisla gagna skipta oft sköpum um hvort unnt verði að beina kostnaðinum að réttum aðila.
Heimildir
This article provides general legal information, not advice for a specific matter. Laws, facts and procedural deadlines may change the result. Follow the linked primary sources and obtain local advice before acting.