Stutta svarið
Leigjandi eða leigusali getur sent kærunefnd húsamála skriflegt erindi vegna ágreinings um gerð eða framkvæmd húsaleigusamnings. Erindið þarf að segja skýrt hvert ágreiningsefnið er, hvaða tilteknu niðurstöðu er krafist og á hvaða ástæðum krafan byggist. Erindinu ættu að fylgja leigusamningur, samskipti aðila, greiðsluyfirlit, tilkynningar, myndir og önnur gögn sem varpa beint ljósi á kröfuna.
Auðveldast er að senda erindið rafrænt á Mínum síðum Stjórnarráðsins með rafrænum skilríkjum. Einnig má nota PDF-eyðublað eða senda skriflegt erindi á pappír; notkun eyðublaðs er ekki skilyrði. Málsmeðferðin er almennt skrifleg og aðilum að kostnaðarlausu. Ekki er nauðsynlegt að ráða lögmann.
Nefndin sendir gagnaðila erindið og veitir honum venjulega tíu daga til að svara. Úrskurður skal almennt liggja fyrir innan tveggja mánaða, en raunveruleg afgreiðsla getur tekið lengri tíma. Úrskurður er bindandi og aðfararhæfur og verður ekki kærður til æðra stjórnvalds. Hvor aðili getur þó höfðað mál fyrir dómstólum innan átta vikna; þá frestast réttaráhrif úrskurðarins.
Ekki má gera ráð fyrir að alltaf sé ótakmarkaður kærufrestur. Um deilu um leigufjárhæð, tryggingarfé og forgangsrétt gilda sérstakir þriggja mánaða, fjögurra vikna eða 30 daga frestir.
Hvaða mál tekur kærunefndin fyrir?
Kærunefnd húsamála leysir úr ágreiningi milli aðila leigusamnings um gerð hans og framkvæmd. Bæði leigjandi og leigusali geta leitað til nefndarinnar, hvort sem einn eða fleiri eru hvorum megin. Dæmigerð mál varða leigufjárhæð, tryggingarfé, galla og viðhald, uppsögn, riftun, skil húsnæðis eða rétt til áframhaldandi leigu.
Erindið þarf að varða raunverulegan ágreining. Nefndin veitir ekki almenna lögfræðilega álitsgerð um ímyndað tilvik. Hún getur einnig vísað máli frá ef deilan fellur utan húsaleigulaga, aðili er ekki réttur málsaðili eða sönnunarvandinn verður aðeins leystur með vitnaleiðslum og annarri sönnunarfærslu fyrir dómi.
Aðilum leigusamnings [...] er heimilt en ekki skylt að leita atbeina kærunefndar vegna ágreinings.
—
Almenna leiðin er því valkvæð. Aðili getur eftir atvikum höfðað dómsmál án þess að fara fyrst til nefndarinnar. Sérreglur geta þó skyldað aðila til að bera tiltekinn ágreining undir nefndina eða dómstóla innan skamms frests til að halda rétti sínum.
Undirbúningur kröfunnar áður en erindið er sent
Gott er að skilja á milli þriggja þátta: málsatvika, kröfu og rökstuðnings. Málsatvik eru tímalína þess sem gerðist. Krafan er sú nákvæma niðurstaða sem óskað er eftir. Rökstuðningurinn tengir atvikin og gögnin við kröfuna.
Krafa eins og „leigusali braut á mér“ er of óljós. Skýrari krafa gæti verið: „Krafist er að viðurkennt verði að leigusala beri að endurgreiða 250.000 kr. af tryggingarfé ásamt lögbundnum vöxtum.“ Síðan þarf að útskýra hvenær húsnæðinu var skilað, hvaða kröfu leigusali gerði, hvenær henni var mótmælt og hvaða gögn styðja fjárhæðina.
Í erindi til kærunefndar skal skilmerkilega greina hvert sé ágreiningsefnið, hver sé krafa aðila og rökstuðningur fyrir henni.
—
Áður en erindið er sent ætti almennt að tilkynna gagnaðila skriflega um ágreininginn og gefa honum raunhæft færi á að svara eða bæta úr. Slík samskipti geta leyst málið og sýna annars nefndinni nákvæmlega hvað er umdeilt. Þar sem húsnæðisnefnd sveitarfélags starfar má einnig leita leiðbeininga og aðstoðar við sátt, en það kemur ekki í stað þess að gæta lögbundinna fresta.
Erindið sent inn
Á er mælt með rafrænni innsendingu. Aðili skráir sig með rafrænum skilríkjum á , velur „Eyðublöð“, finnur „Félags- og húsnæðismálaráðuneytið – Kærunefnd húsamála“ og velur eyðublaðið fyrir húsaleigulög.
Á upplýsingasíðunni er jafnframt PDF-eyðublað. Það má fylla út og senda nefndinni eða afhenda skriflegt erindi á pappír. Aðsetur nefndarinnar er Skúlagata 4, 101 Reykjavík, og netfangið er . Athuga ætti síðuna sjálfa áður en gögn eru send, enda geta aðsetur, netfang og rafrænt ferli breyst.
Eyðublaðið auðveldar málatilbúnað en er ekki skylt. Samkvæmt reglugerð þarf erindi að minnsta kosti að tilgreina:
- nafn og heimilisfang sóknaraðila;
- nafn og heimilisfang varnaraðila;
- ágreiningsefnið og helstu dagsetningar;
- skýra kröfu um tiltekna niðurstöðu;
- rök fyrir hverri kröfu;
- lista yfir fylgiskjöl.
Fylgigögn sem sanna hvert atriði
Nefndin úrskurðar aðallega á grundvelli skriflegra gagna. Magn kemur ekki í stað gæða. Gögnin ættu að vera læsileg, í tímaröð og merkt þannig að auðvelt sé að tengja hvert þeirra við málsástæðu eða kröfu.
Með erindi skulu fylgja nauðsynleg gögn, svo sem húsaleigusamningur og bréfaskipti aðila. Ekki er skylt að nota eyðublað kærunefndar.
—
Í máli nr. 37/2019 fylgdu kæru engin gögn, ekki lá fyrir skýr leigutími eða greiðsluyfirlit og kröfurnar voru ekki nægilega rökstuddar. Nefndin hafði óskað eftir viðbótarupplýsingum en taldi lágmarksskilyrði ekki uppfyllt og vísaði málinu frá. Málið byggðist á eldri reglugerð, en núgildandi reglugerð gerir enn sömu meginkröfur og heimilar stuttan frest til úrbóta.
Sérstakir frestir geta verið mjög stuttir
Opinber upplýsingasíða nefndarinnar segir almennt að enginn kærufrestur sé í húsaleigumálum. Það má ekki skilja þannig að frestir skipti aldrei máli. Núgildandi húsaleigulög geyma nokkrar sérreglur sem geta ráðið því hvort aðili telst hafa samþykkt stöðuna eða glatar tilteknu úrræði.
Frestir geta ráðist af sannanlegri móttöku tilkynningar. Því skiptir máli að varðveita tölvupóst, móttökukvittun eða aðra sendingarsönnun. Almenn fyrning kröfu er annað álitaefni; ekki ætti að ganga út frá því án sérstakrar skoðunar að erindi til nefndar stöðvi alla fyrningarfresti.
Hvað gerist eftir innsendingu?
Ef erindið er nægilega skýrt fær varnaraðili afrit og almennt tíu daga til að skila sjónarmiðum, kröfum og rökstuðningi. Báðir aðilar fá að sjá framkomin gögn og geta gert athugasemdir. Nefndin getur kallað eftir frekari upplýsingum og, ef sérstakt tilefni er til, boðað aðila eða fulltrúa þeirra á fund.
Málsmeðferð er að jafnaði skrifleg. Lög og reglugerð miða við niðurstöðu eins fljótt og unnt er og almennt innan tveggja mánaða. Upplýsingasíða nefndarinnar hefur þó birt tilkynningu um tafir vegna mikils málafjölda. Tveggja mánaða viðmiðið er því ekki trygging fyrir nákvæmum afgreiðsludegi.
Ekki þarf lögmann. Aðili má þó fá óháða ráðgjöf eða láta fulltrúa gæta hagsmuna sinna á hvaða stigi sem er. Erindi má einnig afturkalla áður en úrskurður gengur.
Bindandi úrskurður og átta vikna leið til dómstóla
Úrskurðir nefndarinnar eru bindandi milli aðila, verða ekki kærðir til annars stjórnvalds og eru aðfararhæfir án undangengins dóms. Það þýðir meðal annars að fjárkrafa sem er dæmd í úrskurði getur orðið grundvöllur fullnustugerðar. Aðili má þó ekki grípa sjálfur til þvingunar; almennar reglur um aðför gilda áfram.
Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður er kveðinn upp.
—
Sé mál höfðað innan átta vikna frestast réttaráhrif úrskurðarins þar til dómur fellur. Fresturinn þarf því tafarlausa athygli. Í máli nr. 160/2025 hafði sami ágreiningur milli sömu aðila þegar verið leystur með úrskurði héraðsdóms. Kærunefndin vísaði kærunni frá í stað þess að úrskurða öðru sinni um sama ágreiningsefni. Samhliða málsmeðferð á tveimur stöðum getur þannig skapað frávísunarhættu og óþarfa kostnað.
Bersýnilega tilefnislaus kæra getur einnig leitt til þess að sóknaraðila verði gert að greiða varnaraðila málskostnað, þótt málsmeðferðin sjálf sé almennt aðilum að kostnaðarlausu.
Niðurstaða
Ágreiningi um húsaleigu er skotið til kærunefndar húsamála með skriflegu erindi sem tilgreinir raunverulegan ágreining, nákvæma kröfu og rök fyrir henni. Leigusamningur, samskipti, tilkynningar, greiðslugögn og önnur markviss fylgiskjöl geta ráðið því hvort nefndin getur tekið málið til efnismeðferðar. Rafræn innsending á Mínum síðum er ráðlögð, en eyðublað er ekki skylt og ekki þarf að ráða lögmann.
Mikilvægast er að kanna fresti áður en reynt er að fullkomna málatilbúnaðinn. Almenn heimild til að leita nefndarinnar útilokar ekki 30 daga, fjögurra vikna eða þriggja mánaða sérfresti. Eftir bindandi úrskurð tekur við annar skammur frestur: átta vikur til að bera málið undir dómstóla. Skýr krafa, valin frumgögn og sannanleg tímalína eru því öruggasta leiðin frá ágreiningi að efnislegri niðurstöðu.
Heimildir
This article provides general legal information, not advice for a specific matter. Laws, facts and procedural deadlines may change the result. Follow the linked primary sources and obtain local advice before acting.