Stutta svarið
Já, oftast má koma upp hleðslubúnaði, en eigandi má ekki einfaldlega tengja stöð við sameiginlegt rafkerfi án samráðs og faglegs undirbúnings. Staða bílastæðisins í eignaskiptayfirlýsingu ræður því hvaða samþykki og ferli þarf.
Ef bílastæðið er séreign eða stæði í sameign sem fylgir tilteknum séreignarhluta þarf eigandinn ekki samþykki annarra eigenda fyrir ákvörðuninni sjálfri. Hann þarf þó að tilkynna stjórn húsfélagsins. Húsfélagið skal gera úttekt á framtíðarþörf, rafkerfi, álagsstýringu og hagkvæmri sameiginlegri lausn. Uppsetningin þarf að fylgja þeirri áætlun og öryggisreglum.
Ef stæðin eru sameiginleg og óskipt ber húsfélaginu að verða við beiðni eiganda sem hefur afnotarétt, svo lengi sem ekki þarf að taka meira en helming stæðanna eingöngu undir hleðslu. Yfir því marki þarf aukinn meiri hluta, og ef hlutfallið fer yfir tvo þriðju þarf samþykki allra.
Eigandinn greiðir almennt eigin stöð. Sameiginlegar raflagnir og álagsstýringarkerfi geta hins vegar verið sameiginlegur kostnaður þeirra eigenda sem hlut eiga að máli. Löggiltur rafverktaki verður að annast rafmagnsvinnuna.
Staða bílastæðisins ræður samþykkinu
Fyrsta skrefið er því að lesa þinglýsta eignaskiptayfirlýsingu. Númerað stæði er ekki endilega séreign og venja um að sama íbúð noti sama stæði sannar ekki ein og sér að stæðið fylgi íbúðinni. Lögin gera skýran greinarmun á séreign, sameignarstæði sem fylgir séreign og óskiptu sameiginlegu stæði.
Eigandi sérstæðis þarf ekki samþykki annarra
hafa frá breytingu með lögum nr. 67/2020 sérstakan kafla um hleðslubúnað. Meginreglan í 33. gr. b er ótvíræð:
„Ákvörðun eiganda um að koma upp hleðslubúnaði fyrir rafbíla við eða á bílastæði sem er séreign hans eða bílastæði í sameign sem fylgir séreignarhluta hans er ekki háð samþykki annarra eigenda fjöleignarhúss.“
—
Þetta er undantekning frá almennu reglunni um að eigandi breyti ekki sameign upp á sitt einsdæmi. Húsfélag getur því ekki hafnað slíkri beiðni eingöngu með því að meiri hluti vilji ekki rafbíla eða telji stöðina óþarfa.
Heimildin er þó ekki heimild til hvaða útfærslu sem er. Eigandinn skal fyrst upplýsa stjórn húsfélagsins, eða aðra eigendur ef stjórn er ekki fyrir hendi. Rétturinn til ákvörðunar og rétturinn til að bora, leggja sameiginlegar lagnir, auka afl eða velja búnað eru ekki sami hluturinn. Sameiginlegir þættir þurfa að fylgja lögbundnu ferli húsfélagsins.
Leigjandi nýtur ekki sjálfur sömu stöðu og eigandi samkvæmt 33. gr. a–d. Leigjandi sem vill stöð ætti því að fá eiganda íbúðarinnar til að senda tilkynninguna og standa að framkvæmdinni gagnvart húsfélaginu.
Tilkynningin kallar á framtíðarúttekt húsfélagsins
Við móttöku tilkynningar skal húsfélagið eins fljótt og unnt er gera úttekt á hleðsluþörf hússins til skemmri og lengri tíma. Meta þarf meðal annars:
- núverandi raflagnir, rafmagnstöflu og tiltækt afl;
- hvort þörf sé á álagsstýringu, nýjum lögnum eða stærri heimtaug;
- hvernig bæta megi síðar við stöðvum fyrir fleiri eigendur;
- öryggi, brunavarnir, staðsetningu og frágang;
- valkosti, framkvæmdaráætlun og kostnað.
Markmiðið er að lausnin verði hagstæð fyrir alla hlutaðeigandi, ekki stærri eða dýrari en nauðsyn krefur og tilbúin fyrir eðlilega fjölgun rafbíla. Úttektin skal endurskoðuð eða endurtekin eftir þörfum. Eigandi á því ekki að ráða verktaka og ljúka verkinu áður en húsfélagið hefur fengið raunhæft svigrúm til að vinna þessa úttekt.
Kostnaður við úttektina skiptist að jöfnu milli þeirra sem eiga séreignarstæði, stæði sem fylgir séreign eða afnotarétt að óskiptum stæðum. Það gildir þótt sumir þeirra hyggist ekki hlaða rafbíl. Löggjafinn lítur á áætlunina sem sameiginlegan undirbúning aðstöðu allra sem hafa bílastæðisrétt.
Óskipt sameiginleg stæði veita einnig rétt
Eigandi með rétt til afnota af sameiginlegum og óskiptum bílastæðum getur farið fram á að hleðslubúnaði verði komið fyrir þar. Samkvæmt 33. gr. c er húsfélaginu, stjórn þess og öðrum eigendum skylt að verða við kröfunni og framfylgja henni, meðan hlutfall stæða sem eingöngu verða notuð til hleðslu fer ekki yfir helming.
Þegar farið er yfir helming breytist málið úr einstaklingsbundnum rétti í meirihlutaákvörðun. Frá meira en helmingi og upp í tvo þriðju þarf samþykki tveggja þriðju eigenda, bæði eftir fjölda og eignarhlutum. Verði meira en tveir þriðju allra óskiptra stæða fráteknir eingöngu fyrir hleðslu þarf samþykki allra.
Stæði sem tekið er eingöngu undir hleðslu skal aðeins nota í þeim tilgangi nema löglega boðaður húsfundur ákveði annað með einföldum meiri hluta miðað við hlutfallstölur. Húsfélagið skal jafnframt setja húsreglur um notkun sameiginlegra stæða og hleðslubúnaðar, svo sem um biðröð, hámarkstíma, frágang kapla og viðbrögð við brotum.
Hver greiðir stöðina, lagnirnar og rafmagnið?
Stöð og tengdur búnaður við stæði sem fylgir ákveðinni íbúð teljast séreign þótt hann tengist sameiginlegu kerfi. Álagsstýringarkerfi sem þjónar heildinni og sameiginlegar raflagnir teljast hins vegar sameign. Lögin mæla fyrir um búnað sem mælir rafmagnsnotkun hvers eiganda nema það sé bersýnilega óþarft; raunnotkun á því ekki að lenda ógreind á öllum húsfélaginu.
Ef eigendur sem ekki nota búnaðinn hafa tekið þátt í kostnaði getur húsfélagið, að uppfylltum lögbundnum skilyrðum, innheimt hóflega mánaðarlega þóknun af notendum. Sé sameiginlegur kostnaður óvenjuhár vegna sérstakra aðstæðna getur að minnsta kosti fjórðungur greiðsluskyldra eigenda, eftir fjölda eða eignarhlutum, krafist allt að tveggja ára frestunar meðan safnað er í sérstakan framkvæmdasjóð. Rétturinn að hleðslubúnaði hverfur ekki, en lögin dreifa óvenjulegu fjárálagi.
Sameiginlegi búnaðurinn þarf húsfund
Þegar lagnir, álagsstýring eða aðrir þættir eru sameiginlegir skal húsfundur taka ákvörðun um val búnaðar, útfærslu þess framkvæmdahluta og tengd atriði. Ákvörðunin þarf samþykki einfalds meiri hluta þeirra eigenda sem bera kostnaðinn, bæði miðað við fjölda og eignarhluta. Aðeins hlutaðeigandi eigendur taka ákvörðun ef um sameign sumra er að ræða, nema útlit eða aðrir hagsmunir allra verði einnig fyrir áhrifum.
Fundarboðið þarf að lýsa málinu nægilega svo eigendur geti tekið afstöðu til úttektar, tilboða, kostnaðarskiptingar og fjármögnunar. Eigandi sem ekki var löglega boðaður getur við ákveðin skilyrði krafist stöðvunar og neitað greiðslu þar til lögleg ákvörðun hefur verið tekin. Húsfélagið getur þó bætt úr galla með nýjum, löglega boðuðum fundi.
Rafmagns- og brunavarnir eru ófrávíkjanlegar
„Skal löggiltur rafverktaki annast framkvæmdir vegna slíks hleðslubúnaðar að því marki sem þær varða rafmagn.“
—
Stöð og tengdur búnaður þurfa að uppfylla reglur um rafmagnsöryggi, brunavarnir og mannvirki, meðal annars . Meta þarf eldri raflagnir og hvort álagsstýring þurfi að koma í veg fyrir yfirálag. Ekki er örugg eða lögleg varanleg lausn að nota venjulega framlengingarsnúru úr íbúð, leggja kapal yfir gönguleið eða tengja stöð án viðeigandi varna.
Í nýbyggingum og við endurbyggingu gerir ráð fyrir tengibúnaði vegna hleðslu við hvert bílastæði íbúðarhúss og sameiginlegrar bílgeymslu. Það leysir ekki húsfélag í eldra húsi undan ferli fjöleignarhúsalaga, en getur skýrt hvers vegna nýrri hús eru þegar með lagnaleiðir eða undirbúning.
Hvað ef húsfélagið gerir ekkert eða neitar?
- Eigandinn sendir stjórninni skriflega tilkynningu og tilgreinir stæðið, eignarheimild sína og ósk um úttekt samkvæmt 33. gr. a.
- Hann óskar eftir tímasettri afgreiðslu, afriti af úttekt, kostnaðaráætlun og því að málið verði sett á dagskrá húsfundar ef sameiginleg framkvæmd þarf ákvörðun.
- Stjórnin aflar álits löggilts rafverktaka og eftir atvikum dreifiveitu, brunahönnuðar eða byggingarfulltrúa.
- Verði ágreiningur um réttinn, kostnaðinn eða fundarferlið getur eigandi leitað til eftir að hafa óskað skýringa stjórnar. Nefndin gefur rökstutt álit; dómstólaleiðin stendur einnig opin.
Eigandi ætti ekki að svara ólögmætri töf með einhliða framkvæmd í sameiginlegu rafkerfi. Skrifleg tilkynning, tæknileg úttekt og formleg ákvörðun um sameiginlega þætti verja bæði rétt hans og öryggi annarra.
Niðurstaða
Hleðslustöð í sameign er ekki háð almennu neitunarvaldi húsfélags. Eigandi séreignarstæðis eða stæðis sem fylgir eign hans þarf ekki samþykki annarra fyrir ákvörðuninni. Eigandi með afnotarétt af óskiptum stæðum getur einnig krafist aðstöðu, að minnsta kosti þar til helmingur stæðanna er frátekinn eingöngu fyrir hleðslu.
Rétturinn fylgir þó skipulögðu ferli. Tilkynna þarf húsfélagi, vinna framtíðarúttekt, velja samhæft kerfi, taka löglega ákvörðun um sameiginlega þætti, skipta kostnaði rétt og fela löggiltum rafverktaka verkið. Þannig má sameina rétt eigandans til hleðslu við jafnræði, fjárhagslega hagsmuni og rafmagns- og brunaöryggi alls hússins.
Heimildir
This article provides general legal information, not advice for a specific matter. Laws, facts and procedural deadlines may change the result. Follow the linked primary sources and obtain local advice before acting.