Stutta svarið
Húsaleigusamningur fellur ekki sjálfkrafa niður þegar leigjandi deyr, hjón skilja eða sambúð lýkur. Við andlát getur dánarbúið sagt samningnum upp með venjulegum fyrirvara þótt hann hafi verið tímabundinn til lengri tíma. Eftirlifandi maki, skyldmenni eða venslamaður sem var heimilismaður við andlátið getur þess í stað gengið inn í samninginn, nema leigusali sýni fram á gildar ástæður gegn því.
Flytji leigjandi út á maki sem bjó með honum í húsnæðinu rétt til að halda samningnum áfram samkvæmt sömu meginreglu. Við skilnað hjóna ákveður sýslumaður, dómari eða skiptastjóri, ef hjónin eru ósammála, hvort þeirra heldur leiguréttinum. Þar vega þarfir hjóna og barna þeirra sérstaklega þungt.
Óvígð sambúð þarf nákvæmara mat. Miklu skiptir hvort báðir undirrituðu samninginn, hvort búseta hins var samþykkt og hvort um félagslegt húsnæði með sérstökum skilyrðum er að ræða. Sá sem flytur út losnar ekki sjálfkrafa undan greiðslu- eða skaðabótaábyrgð ef hann er áfram samningsaðili. Yfirtaka þýðir heldur ekki nýjan skuldlausan samning: réttindi og skyldur, jafnvel eldri vanskil, geta fylgt. Tilkynna ætti leigusala strax og skrá breytinguna skriflega.
Við andlát hefur dánarbúið val
Deyi leigjandi áður en leigutíma lýkur verður dánarbú hans að taka afstöðu til samningsins. Búið getur sagt honum upp með venjulegum uppsagnarfresti, jafnvel þótt samið hafi verið um lengri fastan leigutíma. Þar til uppsögn tekur gildi og húsnæðinu er skilað þurfa leigugreiðslur, umgengni og önnur samningsatriði að vera í lagi.
Hitt úrræðið er að hæfur heimilismaður gangi inn í samninginn:
Eftirlifandi maka, skyldmennum og venslamönnum, sem voru heimilismenn leigjanda við andlát hans [...] er heimilt að ganga inn í leigusamninginn í stað hins látna nema af hendi leigusala séu færðar fram gildar ástæður er mæla því gegn.
—
Sameiginleg búseta við andlátið er lykilatriði. Heimsóknir eða fyrri búseta duga ekki endilega. Gögn um lögheimili, raunverulega búsetu, sameiginlegan heimilisrekstur og tengsl við hinn látna geta skipt máli. Reglan getur einnig náð til þess sem hafði framfæri sitt af atvinnustarfsemi sem stunduð var í húsnæðinu.
Leigusali getur borið fyrir sig gildar ástæður, til dæmis alvarlegar vanefndir, að skilyrði félagslegs húsnæðis séu ekki uppfyllt eða að fyrirhuguð notkun samræmist ekki samningnum. Almenn óvild eða ósk um hærri leigu er ekki án frekari rökstuðnings gild ástæða.
Yfirtaka felur í sér skyldur, ekki bara rétt til búsetu
Sá sem gengur inn í samning tekur við honum eins og hann stendur. Hann getur ekki krafist þess að leigusali geri nýjan samning sem sé laus við eldri skuldir og önnur samningsákvæði.
Í máli nr. 66/2013 hafði sonur búið hjá móður sinni fram að andláti hennar. Hann vildi nýjan samning en ekki taka yfir vangoldna leigu. Kærunefnd húsamála taldi lögin aðeins tryggja rétt til yfirtöku fyrirliggjandi samnings.
Gangi álitsbeiðandi inn í samning [...] beri honum að taka við öllum réttindum hennar og öllum þeim skyldum sem á henni hvíldu, þar á meðal um greiðslu vangoldinnar húsaleigu.
—
Áður en ákvörðun er tekin þarf því að fá greiðsluyfirlit, lesa tryggingar- og uppsagnarákvæði og kanna ástand húsnæðisins. Dánarbú og viðtakandi ættu að skrá skriflega hvaða dag yfirtakan verður og hver ber eldri skuldir gagnvart hvorum öðrum. Slíkt innra samkomulag bindur þó ekki leigusala nema hann samþykki það.
Þegar hjón skilja eða annar makinn flytur
Flytji leigjandi úr húsnæðinu getur maki hans sem hefur búið þar með honum haldið leigusamningnum áfram samkvæmt 46. gr. Þetta getur skipt máli þótt aðeins brottflutti makinn hafi upphaflega undirritað samninginn.
Ef hjón eru bæði leigjendur en greinir á um hver eigi að halda íbúðinni vísar 47. gr. húsaleigulaga til hjúskaparlaga. Samkvæmt 112. gr. þeirra tekur sýslumaður eða dómari ákvörðun eftir því hvar skilnaðarmálið er rekið. Við opinber skipti ákveður skiptastjóri.
Skal [...] ákveða eftir öllum aðstæðum hvort þeirra haldi áfram leigumálanum og skal einkum taka tillit til þarfa hjóna og barna þeirra.
—
Forsjá, lögheimili barna, nálægð við skóla, heilsufar, fjárhagsgeta, aðgangur að öðru húsnæði og tengsl hvors maka við heimilið geta því skipt máli. Það er ekki sjálfgefið að sá sem skrifaði fyrst undir eða greiddi mest fái leiguréttinn.
Leigusali getur komið á framfæri gildum ástæðum gegn áframhaldandi leigu, en getur ekki með samningi hjónanna fyrir fram tekið af hinu rétt sem lögin veita því til yfirtöku. Best er að senda leigusala niðurstöðu eða samkomulag og gera skriflegan viðauka þar sem fram kemur hver verður leigjandi frá tilteknum degi.
Óvígð sambúð og sameiginlegur samningur
Hjúskaparlög taka ekki til óvígðrar sambúðar. Við sambúðarslit ræður því miklu hvernig leigusamningurinn og raunveruleg búseta voru skipulögð.
Ef báðir sambúðaraðilar eru skráðir leigjendur heldur hvor um sig almennt stöðu sinni þar til leigusali samþykkir breytingu eða samningnum lýkur með lögmætum sjónarmiðum. Þeir geta samið sín á milli um hver búi áfram, en samkomulagið eitt leysir brottfluttan aðila ekki undan ábyrgð gagnvart leigusala.
Sé aðeins annar skráður hefur framkvæmd tekið kröfu sambýlismanns til skoðunar samkvæmt 46. gr. Í máli nr. 12/1996 var yfirtöku þó hafnað. Um var að ræða félagslega leigu með sérstökum úthlutunarskilyrðum, búseta sambýlismannsins hafði ekki verið samþykkt og breytingar á fjölskylduhögum gátu samkvæmt samningi leitt til uppsagnar.
Samkvæmt þessu er það álit kærunefndar að álitsbeiðandi geti ekki byggt rétt sinn á 46. gr. laganna.
—
Málið er gamalt og niðurstaðan byggðist á sérstöðu félagslegs húsnæðis. Það sýnir engu að síður að sambýlismaður ætti ekki að treysta á sjálfvirka yfirtöku. Tilkynna þarf búsetuna, kanna samþykki og sérstök hæfisskilyrði og óska eftir skriflegri staðfestingu á áframhaldandi leigu.
Brottflutningur leysir ekki sjálfkrafa undan ábyrgð
Algeng mistök eru að líta svo á að lyklaskil milli fyrrverandi maka eða sambúðarfólks felli nafn annars sjálfkrafa út úr samningnum. Gagnvart leigusala skiptir máli hverjir eru samningsaðilar og hvort hann hefur samþykkt að leysa einhvern þeirra undan skyldum.
Í máli Landsréttar nr. 372/2018 flutti skráði leigjandinn út við samvistarslit en maki hans hélt búsetu áfram samkvæmt 46. gr. Gögn sýndu að brottflutti aðilinn leit áfram á sig sem ábyrgan, meðal annars með samskiptum um leigugreiðslur og rýmingu. Hjónin voru dæmd óskipt ábyrg fyrir vangoldinni leigu og tjóni.
Málið sýnir að yfirtaka annars og lausn hins eru tvö aðskilin atriði. Skriflegur viðauki ætti að tilgreina dagsetningu, stöðu tryggingarfjár, uppgjör leigu og tjóns, nýjar greiðsluupplýsingar og skýra yfirlýsingu leigusala um hvort brottfluttur aðili sé leystur undan framtíðarskyldum.
Mismunandi leiðir í hnotskurn
Atvinnuhúsnæði lýtur að hluta sérstökum reglum. Sá maka sem aðallega notar atvinnuhúsnæðið vegna vinnu sinnar hefur forgang til áframhaldandi leigu við hjúskaparslit. Við andlát, hjúskaparslit, sambúðarslit eða gjaldþrot geta reglur einnig verndað sölu atvinnustarfsemi þegar verðmæti hennar er háð áframhaldandi afnotum og notkun húsnæðis helst óbreytt.
Niðurstaða
Andlát, skilnaður og sambúðarslit slíta ekki leigusamningi sjálfkrafa. Dánarbú getur sagt upp, en hæfur heimilismaður getur tekið við. Við skilnað hjóna ræður samkomulag eða ákvörðun sýslumanns, dómara eða skiptastjóra, einkum með hliðsjón af þörfum hjóna og barna. Í óvígðri sambúð þarf að lesa samninginn og kanna samþykki leigusala sérstaklega.
Yfirtaka ber með sér bæði réttindi og skyldur. Eldri vanskil geta fylgt og sá sem flytur losnar ekki endilega undan ábyrgð. Skrifleg tilkynning, greiðsluyfirlit og undirritaður viðauki við leigusamning eru öruggasta leiðin til að koma í veg fyrir að fjölskyldubreyting verði síðar að leigu- og skuldaágreiningi.
Heimildir
This article provides general legal information, not advice for a specific matter. Laws, facts and procedural deadlines may change the result. Follow the linked primary sources and obtain local advice before acting.