Stutta svarið
Leigusali á ekki almennan rétt til að fara inn í leiguíbúð að eigin geðþótta. Hann á rétt á aðgangi til að láta framkvæma nauðsynlegar úrbætur og til að hafa eftirlit með ástandi og meðferð húsnæðisins, en þarf að veita hæfilegan fyrirvara og hafa samráð við leigjanda. Aðgangurinn má hvorki ganga gegn réttmætum hagsmunum leigjanda né leigusala.
Þegar leigjandi eða umboðsmaður hans er ekki viðstaddur er reglan afdráttarlaus: leigusali má ekki fara inn nema samþykki leigjanda liggi fyrir. Það breytist ekki þótt leigusali eigi íbúðina, hafi lykil eða telji erindið gagnlegt. Samþykki getur verið veitt fyrir tiltekinni heimsókn, til dæmis viðgerð meðan leigjandi er í vinnu, en skynsamlegt er að hafa það skriflegt og skýrt um tíma, tilgang og hverjir megi fara inn.
Á síðustu sex mánuðum leigutíma má leigusali einnig sýna húsnæðið væntanlegum kaupendum eða leigjendum. Þá gilda sérstök mörk: minnst eins sólarhrings fyrirvari, að hámarki tvær stundir í senn og leigjandi eða umboðsmaður hans skal vera viðstaddur, nema aðilar semji um aðra tilhögun.
Eignarréttur leigusala víkur ekki umráðarétti leigjanda til hliðar
Með leigusamningi fær leigjandi umsamin umráð og afnot af húsnæðinu. Leigusali heldur eignarréttinum en afhendir ekki aðeins svefnpláss; hann afhendir heimili sem leigjandi á rétt á að nota án óvæntra heimsókna eða eftirlits.
Meginreglan kemur fram í 41. gr. húsaleigulaga:
Leigusali á rétt á aðgangi að hinu leigða húsnæði með hæfilegum fyrirvara og í samráði við leigjanda [...] til að láta framkvæma úrbætur á hinu leigða og til eftirlits með ástandi þess og meðferð.
—
Þetta er afmarkaður aðgangsréttur. Venjulegt eftirlit, skoðun vegna tilkynnts galla og aðgangur iðnaðarmanns til viðgerðar geta fallið undir hann. Forvitni, ótilgreint „eftirlit“, leit að munum eða reglulegar óboðaðar heimsóknir gera það ekki. Leigusali ætti að segja hver kemur, hvers vegna, hvenær og hversu lengi heimsóknin stendur.
„Hæfilegur fyrirvari“ er ekki föst tala í fyrri málslið 41. gr. Brýn bilun getur kallað á styttri fyrirvara en almenn ástandsskoðun. Samráðið þarf engu að síður að vera raunverulegt. Tími sem leigusali ákveður einhliða án þess að gefa leigjanda kost á að bregðast við er ekki sjálfkrafa lögmætur fyrirvari.
Fjarvera leigjanda krefst samþykkis
Seinni málsliður 1. mgr. 41. gr. setur skýr mörk:
Leigusala er þó aldrei heimill aðgangur að hinu leigða húsnæði þegar leigjandi eða umboðsmaður hans er ekki viðstaddur, nema að fengnu samþykki leigjanda.
—
Lykill sem leigusali geymir er því ekki leyfi til inngöngu. Sama gildir um almennan samningsskilmála sem er túlkaður sem ótakmarkað samþykki. Örugg framkvæmd er að óska sérstaklega eftir samþykki fyrir hverju tilviki eða gera skýrt, afmarkað samkomulag um tiltekið verk.
Leigjandi getur falið umboðsmanni að vera viðstaddur. Það getur verið fjölskyldumeðlimur, sambýlismaður eða annar einstaklingur sem leigjandi velur. Ef hvorki leigjandi né umboðsmaður getur verið viðstaddur geta aðilar samið um að leigusali eða iðnaðarmaður fari inn á ákveðnum tíma. Samþykkið ætti ekki að ná lengra en nauðsynlegt er.
Viðgerðir breyta ekki reglunni
Leigusali ber víðtæka viðhaldsskyldu og þarf stundum að fá iðnaðarmenn inn. Það leysir hann ekki undan 41. gr. Í máli nr. 113/2020 fóru iðnaðarmenn á vegum leigusala án leyfis inn í íbúð meðan leigjandinn var fjarverandi til að setja upp sjálflokandi hurðarpumpu og reykskynjara. Kærunefnd taldi aðganginn ólögmætan, þótt verkin sjálf tengdust húsnæðinu.
Samkvæmt 41. gr. húsaleigulaga er leigusala aldrei heimill aðgangur að hinu leigða húsnæði, þegar leigjandi er ekki viðstaddur, nema að fengnu samþykki leigjanda.
—
Leigjandi má á móti ekki hindra nauðsynlegt eftirlit eða viðgerðir að ástæðulausu. Hann getur óskað eftir öðrum tíma, upplýsingum um verkið eða að umboðsmaður sé viðstaddur. Ef aðilar ná ekki samkomulagi á leigusali að skrá beiðnir sínar og beita lögmætum samnings- eða kæruleiðum. Aðgangsrétturinn veitir ekki heimild til að brjótast inn, skipta um lás eða ryðjast fram hjá leigjanda.
Hvað með eld, vatnsleka eða aðra bráða hættu?
Í 41. gr. er engin sérstök undanþága sem heimilar leigusala að fara inn í fjarveru leigjanda vegna neyðartilviks. Leigusali ætti því ekki að nota orðið „neyð“ sem almenna heimild til sjálftöku. Sé grunur um eld, gasleka, yfirvofandi vatnstjón eða hættu fyrir fólk á að hafa strax samband við 112 eða viðeigandi viðbragðsaðila og reyna jafnframt að ná í leigjanda.
Viðbragðsaðilar meta hvort nauðsynlegt sé að opna húsnæðið. Sé gripið til aðgerða þarf að takmarka þær við það sem hættan krefst, skrá atvik og tjón og tilkynna leigjanda án tafar. Venjuleg bilun sem má bíða eftir samráði er ekki sambærileg bráðri hættu.
Ljósmyndun inn um glugga getur einnig brotið gegn umráðaréttinum
Óheimill aðgangur er ekki bundinn við að stigið sé yfir þröskuldinn. Í máli nr. 132/2025 tók leigusali tvær myndir inn um glerhurð þegar enginn var heima. Hann sagðist hafa séð hitastilli í gluggakistu og aðeins tekið myndir í nokkrar sekúndur án þess að fara inn. Kærunefnd taldi háttsemina samt óheimila samkvæmt 41. gr.
Ljóst er af ákvæði 41. gr. húsaleigulaga að varnaraðila var þetta óheimilt.
—
Málið sýnir að eftirlit inn á heimili með myndavél getur farið gegn umráðarétti leigjanda jafnvel án líkamlegrar inngöngu. Leigusali ætti því ekki að mynda inn um glugga, nota myndavél til að fylgjast með innra rými eða biðja nágranna að kanna heimilið fyrir sig.
Sýning húsnæðis á síðustu sex mánuðum
Á síðustu sex mánuðum leigutímans má leigusali sýna húsnæðið væntanlegum kaupendum eða leigjendum. Sýning má standa í ákveðinn tíma á dag en ekki lengur en tvær stundir í senn. Tilkynna þarf heimsókn með að minnsta kosti eins sólarhrings fyrirvara.
Leigjandi eða umboðsmaður hans skal vera viðstaddur. Aðilar mega semja um aðra tilhögun, til dæmis að löggiltur fasteignasali sýni íbúðina meðan leigjandi er fjarverandi. Slíkt samkomulag ætti að tilgreina dag, tímabil og hver má fara inn. Heimild til einnar sýningar verður ekki sjálfkrafa að almennu leyfi fyrir fleiri heimsóknum.
Hvaða úrræði hefur leigjandi við óheimilan aðgang?
Samkvæmt 7. tölul. 60. gr. húsaleigulaga getur leigjandi rift ef leigusali brýtur ítrekað eða verulega gegn rétti hans til óskoraðra umráða, meðal annars með óheimilum aðgangi eða umgangi. Riftun þarf að vera skrifleg og rökstudd.
Ekki hvert brot nær þeim þröskuldi. Bæði í máli nr. 113/2020 og máli nr. 132/2025 taldi kærunefnd að eitt einangrað tilvik væri óheimilt en ekki nægilega ítrekað eða verulegt til að heimila riftun. Endurteknar óboðaðar komur, lásaskipti, innganga þrátt fyrir skýr mótmæli eða alvarlegt inngrip í einkalíf geta staðið öðruvísi. Leigjandi ætti ekki að lýsa yfir riftun án þess að meta gögnin og skilyrðin, því röng riftun getur leitt til áframhaldandi greiðsluskyldu.
Niðurstaða
Leigusali má fá aðgang að leiguíbúð vegna úrbóta og eðlilegs eftirlits, en þarf að veita hæfilegan fyrirvara og hafa samráð við leigjanda. Sé leigjandi eða umboðsmaður hans ekki viðstaddur þarf samþykki. Eignarréttur, varalykill eða gagnleg viðgerð kemur ekki í stað þess.
Báðir aðilar ættu að eiga skrifleg samskipti um tilgang, tíma, viðveru og þá sem fara inn. Leigjandi á að veita raunhæfan aðgang að nauðsynlegu viðhaldi en leigusali á að virða heimilisfrið og leita lögmætra úrræða ef samráð tekst ekki. Bráð hætta á heima í farvegi viðbragðsaðila og má ekki verða almenn afsökun fyrir fyrirvaralausri inngöngu.
Heimildir
This article provides general legal information, not advice for a specific matter. Laws, facts and procedural deadlines may change the result. Follow the linked primary sources and obtain local advice before acting.