Stutta svarið
Húsreglur eru ekki frjáls heimild meirihlutans til að stjórna daglegu lífi íbúa. Með einföldum meirihluta, miðað við bæði fjölda og eignarhluta, má setja eðlilegar reglur um sambýlishætti, svefnfrið, umgengni og jafna nýtingu sameignar. Reglurnar þurfa að eiga stoð í lögum um fjöleignarhús, þjóna sameiginlegum hagsmunum og ganga ekki lengra en tilefni er til.
Takmarki regla venjulega hagnýtingu séreignar meira en leiðir af lögunum eða eðli sambýlisins, þarf samþykki allra eigenda. Heiti skjalsins breytir þar engu: regla verður ekki að venjulegri „húsreglu“ við það eitt að vera sett í skjal með því heiti.
Um hunda og ketti gilda sérstakar reglur. Sameiginlegur inngangur eða stigagangur kallar almennt á samþykki tveggja þriðju hluta hlutaðeigandi eigenda. Sé raunverulegur sérinngangur fyrir hendi, þarf ekki samþykki, en húsfundur má setja eðlilegar, málefnalegar og jafnar skorður. Leiðsögu- og hjálparhundar lúta sérstakri undanþágu.
Húsreglur mega krefjast þess að gestir virði svefnfrið, öryggi og umgengnisreglur í sameign. Almennt bann við venjulegum heimsóknum eða næturgestum, án tengsla við ónæði eða óeðlilega hagnýtingu, getur hins vegar gengið lengra inn í séreignina en vald einfalds meirihluta nær til. Hávaðareglur geta náð lengra en lögbundinn lágmarksfriður frá miðnætti til klukkan sjö, en tíminn, tegund hávaða og aðstæður hússins þurfa að réttlæta viðbótina.
Einfaldur meirihluti hefur afmarkað vald
Samkvæmt skal stjórn semja húsreglur og leggja þær fyrir húsfund. Reglurnar eiga meðal annars að fjalla um umgengni og afnot sameignar, svefnfrið, þvottahús, sameiginleg bílastæði og hagnýtingu séreigna að því marki sem lög leyfa.
Ytri mörkin liggja í 57. gr. laganna:
Húsfélag getur ekki tekið ákvarðanir gegn vilja eiganda sem fela í sér meiri og víðtækari takmarkanir á ráðstöfunar- og umráðarétti hans yfir séreigninni, en leiðir af ákvæðum laga þessara eða eðli máls.
—
Þetta skiptir reglunum í tvo flokka. Venjulegt skipulag sambýlis og sameignar má samþykkja með einföldum meirihluta. Meiri takmörkun á séreign krefst samþykkis allra samkvæmt A-lið 41. gr. Sérstakar húsfélagssamþykktir samkvæmt 75. gr. geta heldur ekki vikið frá ófrávíkjanlegum lögum, og séu þær til fyllingar lögunum, þarf að þinglýsa þeim til réttarverndar gagnvart þriðja manni.
Gæludýr lúta eigin samþykkisreglum
Húsfélag getur ekki leyst gæludýramál með almennu ákvæði um að „öll dýr séu bönnuð“. Eigi íbúðir sameiginlegan inngang eða stigagang, þarf samþykki tveggja þriðju hluta hlutaðeigandi eigenda fyrir hunda- og kattahaldi, sbr. 33. gr. e. Gæta þarf jafnræðis, og samþykkið er óafturkallanlegt að óbreyttum forsendum. Stutt heimsókn dýrs er heimil ef enginn mótmælir, en gisting þess yfir nótt krefst leyfis.
Sé hvorki sameiginlegur inngangur né stigagangur fyrir hendi, þarf ekki samþykki annarra. Þá segir 33. gr. f:
Húsfélagið getur með reglum og ákvörðunum á húsfundi, með einföldum meiri hluta, sett hunda- og kattahaldi í slíku húsi skorður, enda séu þær eðlilegar, málefnalegar og á jafnræði reistar.
—
Slíkar skorður geta til dæmis lotið að taumhaldi, leið um lóð eða þrifum. Bann kemur til álita ef dýrið veldur verulegum ama og eigandinn neitar að bæta úr. Leiðsögu- og hjálparhundar eru hins vegar heimilir óháð almennum takmörkunum, séu skilyrði 33. gr. h uppfyllt.
Í var svalahurð út á sérafnotaflöt ekki talin sérinngangur. Teikningar sýndu að aðalinngangur íbúðarinnar var sameiginlegur. Nefndin taldi því að afla þyrfti samþykkis annarra eigenda. Greinanúmer hafa síðan breyst, en dæmið sýnir enn að raunverulegur inngangur samkvæmt hönnun hússins ræður úrslitum, en ekki hvaða hurð eigandi kýs að nota með dýrinu.
Gestir mega koma en þurfa að virða sambýlið
Venjulegar heimsóknir eru hluti af eðlilegri hagnýtingu heimilis. Húsfélag má þó setja reglur um aðgangsöryggi, læstar útidyr, umgengni í sameign og svefnfrið. Eigandi eða leigjandi getur ekki borið fyrir sig að gestur hafi valdið röskuninni; þeir sem eru á hans vegum þurfa einnig að virða löglegar húsreglur.
Munur er á því að banna tiltekna háttsemi og að banna gestinn sjálfan. Regla sem bannar hávaða að næturlagi, lokun brunaleiða eða samkvæmi sem raska ítrekað svefni annarra beinist að sambýlinu. Fortakslaust leyfiskerfi fyrir allar heimsóknir eða næturgistingu gengur nær ráðstöfunarrétti yfir séreign og þarf því sterkari lagastoð og eftir atvikum samþykki allra.
Í var ekki byggt á heimsókninni einni. Sannað þótti að ónæði og önnur háttsemi hefðu gefið tilefni til aðvörunar og að brot hefði haldið áfram. Þá var riftun leigusamnings staðfest. Á hinn bóginn taldi kærunefnd í óheimilt að halda eftir tryggingarfé vegna næturgests þegar ágreiningur var um regluna og hvorki var um vangoldna leigu né sannað tjón að ræða. Síðarnefnda málið laut að húsaleigu, en það sýnir að brot á húsreglum réttlætir ekki sjálfkrafa hvaða viðurlög sem er.
Afnot sameignar byggjast á jafnræði
Allir eigendur hafa jafnan rétt til hagnýtingar sameignar, óháð eignarhlutfalli. Húsreglur mega skipta afnotatímum í þvottahúsi, ákveða hvar geyma megi reiðhjól og vagna og halda göngum og flóttaleiðum greiðum. Þær mega einnig koma í veg fyrir óþrif eða að einn eigandi taki sameiginlegt rými undir varanlega geymslu.
Reglurnar mega aftur á móti ekki afhenda einum eiganda aukinn einkarétt yfir sameign í skjóli einfalds meirihluta. Samkvæmt 35. gr. þarf samþykki allra fyrir slíkum sérstökum afnotarétti. Því þarf fyrst að spyrja hvort reglan skipuleggi jafnan rétt eða færi sameign í reynd undir einn eiganda.
Hávaðaregla þarf að hæfa húsinu og tilefninu
Lögin krefjast að minnsta kosti svefnfriðar frá miðnætti til klukkan sjö. Húsfélag má ákveða lengri tíma, en verður að vega eðlilegt heimilislíf á móti tíðni, styrk og fyrirsjáanleika ónæðisins.
Í reyndi á bann við hljóðfæraæfingum frá klukkan 21 til 10. Reglan var metin í ljósi reglulegra píanóæfinga, hagsmuna nágranna og þess tíma sem eftir stóð til æfinga.
Það er álit kærunefndar að ákvæði 9. gr. reglna húsfélagsins feli ekki í sér meiri og víðtækari takmarkanir á ráðstöfunar- og hagnýtingarrétti eiganda yfir séreign en leiði af ákvæðum laga nr. 26/1994 eða eðli máls.
—
Í var jafnframt tekið fram að söngur og hljóðfæraleikur innan eðlilegra marka væri hluti daglegs lífs. Tíðar og langvarandi atvinnuæfingar gætu þó kallað á afmarkaða tíma í húsreglum. Ekki er því nóg að skrifa „engin truflun“; reglan þarf að tilgreina hvaða háttsemi og hvaða tími fari út fyrir það sem eðlilegt er í sambærilegu húsi.
Rétt regla á röngum fundi getur fallið
Þeir eigendur sem eiga hagsmuna að gæta verða að taka ákvörðunina. Í stórum húsasamstæðum getur mál varðað eitt stigahús eða eina húsfélagsdeild, en ekki alla eigendur.
Þar sem um sameiginleg innri málefni viðkomandi húsfélagsdeilda var að ræða [...] gat ekki komið til álita að áfrýjendur þyrftu að leita samþykkis félagsmanna í stefnda, sem stóðu utan umræddra húsfélagsdeilda.
—
Hæstiréttur leysti þar ekki endanlega úr öllum efnisatriðum skammtímaleigunnar. Heildarhúsfélagið hafði tekið ákvörðunina á röngum vettvangi, og var hluta krafnanna því hafnað og öðrum vísað frá. Málið sýnir að breiður meirihluti bætir ekki úr því að rangir eigendur hafi greitt atkvæði.
Í íslensku dómasafni fannst 16. júlí 2026 alls 21 úrlausn með orðinu „húsreglur“ frá 1994 til þess dags: 10 í héraði, 3 í Landsrétti og 8 í Hæstarétti. Þær fjalla þó ekki allar um gildi sömu reglu, enda varða mörg málanna leigu, sönnun, viðurlög eða hver megi taka ákvörðun. Fjölbreytnin undirstrikar að efni reglunnar er aðeins einn hluti lögmætismatsins.
Fimm spurningar sem prófa húsreglu
- Á reglan beina stoð í 33., 35., 57. eða 74. gr. eða í eðli sambýlisins?
- Skipuleggur hún sameiginleg afnot eða skerðir hún venjulega hagnýtingu séreignar?
- Var hún skýrlega boðuð og samþykkt með réttum meirihluta á húsfundi?
- Greiddu þeir eigendur atkvæði sem eiga raunverulegra hagsmuna að gæta?
- Er reglan málefnaleg, jöfn og hófleg miðað við sannað eða fyrirsjáanlegt ónæði?
Sé svarið við annarri spurningunni „skerðir séreign“ eða við þeirri fimmtu „engin sérstök ástæða“, er hætta á að einfaldur meirihluti dugi ekki.
Niðurstaða
Húsreglur standast þegar þær gera sambýlið fyrirsjáanlegt án þess að meirihluti taki sér vald yfir venjulegu heimilislífi annarra. Einfaldur meirihluti getur skipulagt sameign, umgengni og hóflegan svefnfrið. Meiri takmörkun á séreign, einkaréttur yfir sameign eða veruleg breyting á hagnýtingu krefst sterkari samstöðu.
Gæludýrahald lýtur sérstökum reglum um inngang, aukinn meirihluta, jafnræði og hjálparhunda. Gestir þurfa að virða sambýlið, en venjuleg heimsókn er ekki það sama og sannað ónæði. Hávaðaregla þarf loks að greina eðlilegt heimilislíf frá tíðri eða óvenjulegri röskun. Í öllum tilvikum skipta réttur fundur, réttir eigendur og hóflegt efni jafnmiklu máli og atkvæðatalan sjálf.
Heimildir
- , einkum 26., 33. gr. e–h, 34.–35., 39., 41., 57. og 74.–76. gr.
- .
- .
- .
- .
- .
- .
This article provides general legal information, not advice for a specific matter. Laws, facts and procedural deadlines may change the result. Follow the linked primary sources and obtain local advice before acting.