Stutta svarið
Við nauðungarsölu þarf að aðgreina fjórar spurningar: hvort réttindi hafi stofnast, hvort þau hafi öðlast réttarvernd, hvaða fjárhæð sé raunverulega tryggð og hvort réttindin falli niður við söluna eða fylgi eigninni áfram. Þinglýsing svarar aðeins hluta þessara spurninga.
Sölulaun og kostnaður nauðungarsölunnar eru greidd fyrst. Eftirstöðvum söluverðs er að því búnu úthlutað eftir lögmætri réttindaröð. Eldri veðréttur gengur almennt fyrir yngri veðrétti og forgangsáhrif þinglýsingar miðast að jafnaði við móttöku skjals til þinglýsingar. Samningur um breytta veðröð, sérstök lagaákvæði og reglur um óþinglýst réttindi geta þó breytt niðurstöðunni.
Opinbert stofnframlag fær ekki fyrsta forgang sjálfkrafa af þeirri ástæðu einni að ríki eða sveitarfélag standi að því. Greina þarf á milli eiginfjárframlags, endurgreiðslukröfu, þinglýstrar kvaðar um notkun eða veðsetningarbann og skuldabréfs sem tryggt er með veði. Aðeins síðastnefnda skjalið skipast í réttindaröð sem veðkrafa, og þá eftir stofnun réttarins og réttarvernd hans, nema sérstök lagaheimild mæli sérstaklega fyrir um aðra stöðu.
Sama þinglýsingarvottorð getur geymt ólík réttindi
Á eign geta hvílt veðskuldabréf, tryggingarbréf, fjárnám, lögveð, leigu- eða afnotaréttur, forkaupsréttur, veðsetningarbann og kvöð um tiltekna notkun. Þótt réttindin komi öll fram á sama þinglýsingarvottorði eru þau ekki sams konar að lögum.
Veðréttur tryggir fjárkröfu. Kvöð takmarkar aðeins notkun eða ráðstöfun eignar. Lögveð byggist á lagaákvæði og nýtur því aðeins sérstakrar stöðu að skilyrði heimildarinnar séu uppfyllt. Flokka ætti hverja færslu áður en tölur eru lagðar saman:
- Hvaða réttindi stofnast samkvæmt skjalinu eða lagaákvæðinu?
- Hvenær öðluðust réttindin réttarvernd gagnvart þriðja manni?
- Hvaða krafa og hvaða fylgifjárhæðir njóta tryggingarinnar?
- Á rétturinn að falla niður, greiðast af söluverði eða fylgja eigninni?
Eldri veðréttur gengur almennt fyrir yngri
Meginreglan um innbyrðis röð veðréttinda kemur fram í lögum um samningsveð:
Þegar tveir eða fleiri eiga veðrétt í sama fjárverðmæti gengur eldri réttur fyrir yngri rétti nema annað leiði af samningi eða reglum er áskilja tilteknar tryggingaráðstafanir til verndar rétti.
—
„Eldri“ merkir þó ekki alltaf eldri útgáfudagsetningu skjals. Samningsveð í fasteign þarf þinglýsingar við til að njóta réttarverndar. Í athugasemdum með frumvarpi til laga nr. 75/1997 kemur fram að hrein tímaröð ráði aðeins meðan enginn hefur gripið til þeirrar tryggingarráðstöfunar sem lög krefjast. Eldri réttur sem ekki nýtur réttarverndar getur því þurft að víkja fyrir yngri rétti sem hlotið hefur réttarvernd, að öðrum skilyrðum uppfylltum.
Móttökutími skjals ræður oft þinglýsingarforgangi
Forgangsáhrif þinglýsingar miðast almennt við afhendingu skjals, enda sé það tækt til þinglýsingar:
Skjali er þinglýst þegar það hefur verið fært í þinglýsingabók […], en forgangsáhrif þinglýsingar teljast frá þeirri tímasetningu er skjal var afhent til þinglýsingar […] enda sé skjalið tækt til þinglýsingar.
—
Pappírsskjal fær samkvæmt 14. gr. tímastimpil klukkan 21 afhendingardaginn, en rafræn færsla þegar hún berst. Samtímis afhent ósamrýmanleg skjöl eru jafnrétthá, en elsta aðfarargerðin gengur fyrir ef fleiri slíkar berast samtímis. Dagbókarfærslan og það hvort skjalið telst tækt til þinglýsingar geta því skipt meira máli en dagsetningin á forsíðu þess.
Þinglýst veð tryggir ekki ósannaða kröfu
Veðröð segir til um röð fullnustu, ekki að allt nafnverð skjals verði greitt. Við gerð frumvarps til úthlutunar ber sýslumanni að meta fjárhæð og réttindaröð sjálfstætt á grundvelli framkominna gagna. Fyrnd krafa eða trygging sem hefur glatað réttarvernd er færð niður. Hafi þinglýstum rétti ekki verið lýst sem kröfu er, að tilteknum skilyrðum uppfylltum, gert ráð fyrir hæstu fjárhæð sem skjalið heimilar, en óþinglýstur réttur nýtur ekki slíkrar sjálfvirkrar meðferðar.
Í Hæstaréttarmáli nr. 706/2016 var veðskuldabréfi þinglýst á fjórða veðrétt. Handhafi þess fékk samt ekkert af söluverðinu. Hann sýndi ekki fram á þá raunverulegu kröfu sem bréfið átti að tryggja og bar hallann af sönnunarskorti, enda stóð honum nær að sanna greiðslur sínar og viðskipti við skuldara.
Við úthlutun þarf því að sannreyna höfuðstól, greiðslur og fylgifjárhæðir.
Opinber stofnframlög þarf að greina eftir réttarformi
Samkvæmt 15. gr. laga nr. 52/2016 eru stofnframlög ríkis og sveitarfélaga til húsnæðissjálfseignarstofnunar færð sem stofnfé meðal eiginfjárliða. Sé endurgreiðsla skilyrt eru þau færð sem skilyrt stofnfé. Þetta er ekki sama réttarform og gjaldfallin veðkrafa.
Þegar endurgreiðsluskylda verður virk breytist staðan:
Skilyrt stofnfé og stofnframlög sem skilyrt hafa verið með öðrum hætti […] skulu innleyst með útgáfu skuldabréfs með veði í viðkomandi fasteign þegar til endurgreiðslu þeirra kemur. […] Við veitingu stofnframlags skal þinglýsa kvöð á íbúðina um veðsetningarbannið og um að einungis sé heimilt að nota hana í samræmi við ákvæði laga og reglna sem um stofnframlög gilda.
—
Áður en stofnframlagi er skipað í úthlutunarröð þarf því að svara þremur spurningum:
- Liggur aðeins fyrir stofnfé eða skilyrt stofnfé?
- Er endurgreiðslukrafa komin fram og hefur veðskuldabréf verið gefið út og þinglýst?
- Er þinglýsta færslan fjárhæðarbundið veð eða kvöð um veðsetningarbann og lögbundna notkun?
Kvöðin um notkun og veðsetningarbann verður ekki sjálfkrafa að veðkröfu í fyrstu röð. Skuldabréf vegna endurgreiðslu stofnframlags stofnar hins vegar veðrétt og röð hans ræðst af þinglýsingu, samningum um veðröð og sérreglum. Eldri lögmæt fjármögnunarveð víkja ekki sjálfkrafa fyrir síðara endurgreiðslubréfi.
Opinber krafa er ekki sjálfkrafa lögveðskrafa
Lögveð getur gengið framar þinglýstum samningsveðum ef skýr lagaheimild veitir því þá stöðu. Það dugir ekki að kröfuhafinn sé stjórnvald eða að krafan tengist opinberu gjaldi.
Í Hæstaréttarmáli nr. 66/2011 krafðist sveitarfélag greiðslu af nauðungarsöluandvirði vegna bílastæðagjalds á undan kröfu sem tryggð var með fyrsta veðrétti. Skilyrði laga fyrir áframhaldandi lögveði höfðu ekki verið uppfyllt. Hæstiréttur lagði áherslu á eðli réttarins:
Lögveðsréttur er undantekningarréttur og sæta lagaákvæði sem veita slíkan rétt þrengjandi lögskýringu.
—
Fyrir hverja opinbera kröfu þarf því að tilgreina nákvæmt lagaákvæði, gildistíma lögveðsins, hvaða fjárhæðir það nær til og hvort forms- og málsmeðferðarskilyrði hafi verið virt.
Kvaðir geta fallið niður þótt þeim hafi verið þinglýst
Forgangur til greiðslu og áframhald réttinda á eigninni eru tvær aðskildar spurningar. Meginregla 56. gr. laga um nauðungarsölu er víðtæk:
Hafi nauðungarsölu verið krafist eftir heimild í 6. eða 7. gr. falla niður öll veðbönd, umráðaréttindi, kvaðir, höft og önnur réttindi yfir eigninni við útgáfu afsals nema annað leiði beinlínis af lögum, eignin hafi verið seld með þeim skilmálum að þau standi í tilteknum atriðum óhögguð eða kaupandinn hafi síðar tekið þau að sér.
—
Þinglýsing ein tryggir því ekki að kvöð fylgi eigninni eftir nauðungarsölu. Þrjár undantekningar þarf að prófa sérstaklega: bein fyrirmæli laga, söluskilmála um áframhald eða síðari yfirtöku kaupanda.
Í Hæstaréttarmáli nr. 227/2014 reyndu rétthafar þinglýsts afnotaréttar að halda honum á íbúð eftir nauðungarsölu. Dómurinn taldi reglur um viðkomandi húsnæðiskerfi ekki kveða nægilega skýrt á um að afnotarétturinn stæði óhaggaður eftir söluna. Kvöðin skyldi afmáð. Rétthafinn gat þess í stað lýst kröfu í söluverðið vegna þess tjóns sem hlaust af því að réttindin féllu niður, sbr. 4. mgr. 49. gr.
Söluskilmálar geta þó áskilið að kaupandi taki við tilteknum kvöðum. Því þarf að lesa söluskilmála og úthlutun saman; það sem kaupandi tekur yfir á ekki jafnframt að greiðast af söluverði eins og niðurfallin krafa, nema sérstök heimild standi til þess.
Hvernig er söluverðinu skipt?
Þegar boð hefur verið samþykkt gerir sýslumaður frumvarp til úthlutunar. Röðin er í meginatriðum þessi:
- Sölulaun og kostnaður nauðungarsölunnar eru greidd fyrst, nema kaupandi hafi þegar greitt sölulaunin samkvæmt skilmálum.
- Lögveð og aðrar kröfur með sérstakan forgang koma næst eftir þeirri röð sem leiðir af hverri lagaheimild.
- Samningsveð, fjárnám og önnur tryggð réttindi greiðast eftir lögmætri réttindaröð og aðeins að því marki sem tryggð krafa telst sönnuð.
- Rétthafar annarra réttinda sem falla niður geta fengið bætur af söluverði ef þeir hafa lýst viðeigandi kröfu samkvæmt 49. gr.
- Afgangur rennur til eiganda eða þess sem á rétt til hans.
Kröfu um greiðslu af söluverði á almennt að lýsa áður en uppboði lýkur og tilgreina þar tiltekna réttindaröð, fjárhæð og gögn um grundvöll kröfunnar. Sýslumaður sendir aðilum frumvarpið og veitir að minnsta kosti tveggja vikna frest til andmæla. Komi andmæli ekki fram verður frumvarpið endanleg úthlutunargerð. Síðbúin krafa eða hækkun kemst eftir það aðeins að með samþykki allra sem breytingin varðar og áður en greiðslum er endanlega lokið.
Gátlisti áður en úthlutun er samþykkt
- Sækja nýtt þinglýsingarvottorð og frumrit eða staðfest afrit allra skjala.
- Skrá móttökutíma, þinglýsingardag, hugsanlega annmarka og allar eftirgjafir veðréttar.
- Tengja hvert veð við undirliggjandi kröfu, greiðslusögu og útreikning vaxta og kostnaðar.
- Krefjast nákvæmrar lagaheimildar fyrir sérhverju lögveði eða kröfu um sérstakan forgang.
- Greina stofnframlag, endurgreiðslukröfu, veðskuldabréf og notkunarkvöð sem aðskilin réttindi.
- Lesa söluskilmála til að sjá hvaða kvaðir kaupandi á að taka yfir.
- Lýsa tímanlega kröfu vegna réttinda sem kunna að falla niður.
- Bera frumvarp sýslumanns saman við skjölin og mótmæla innan frests ef röð, fjárhæð eða meðferð kvaðar er röng.
Niðurstaða
Forgangsröð við nauðungarsölu verður ekki lesin af heitum færslna einum saman. Fyrst þarf að ákvarða eðli hvers réttar, síðan stofnun og réttarvernd, þá raunverulega fjárhæð tryggðrar kröfu og loks hvort rétturinn greiðist, fellur niður eða fylgir eigninni áfram.
Eldri, réttarverndað samningsveð gengur almennt fyrir yngra veði. Skýr lagaheimild getur veitt lögveði aðra stöðu, en ákvæði sem mæla fyrir um slíka undantekningu sæta þrengjandi lögskýringu. Opinber stofnframlög þarf að meta eftir réttarformi sínu; skilyrt eigið fé og þinglýst notkunarkvöð jafngilda ekki veðskuldabréfi vegna gjaldfallinnar endurgreiðslu. Að lokum getur þinglýst kvöð fallið niður við afsal eftir nauðungarsölu þótt hún hafi áður notið fullrar réttarverndar. Skjölin, lagaheimildin og tímamörkin ráða saman niðurstöðunni.
Heimildir
- , einkum 28., 31., 49.–52. og 56. gr.
- , einkum 1., 4.–5., 13. og 19. gr.
- , einkum 14.–15., 19., 29. og 32. gr.
- , einkum 15.–16. gr.
- .
- .
- .
- .
- .
- .
This article provides general legal information, not advice for a specific matter. Laws, facts and procedural deadlines may change the result. Follow the linked primary sources and obtain local advice before acting.