Stutta svarið
Leigusali ber almennt ábyrgð á því að halda leiguhúsnæði í leiguhæfu ástandi, bæði innan húss og utan. Rakaskemmd sem stafar af leka, gluggum, lögnum, einangrun eða öðru viðhaldi eignarinnar fellur því að jafnaði undir skyldur leigusala. Leigjandi ber hins vegar ábyrgð á tjóni sem hann, heimilisfólk eða gestir á hans vegum valda og þarf meðal annars að sinna minni háttar viðhaldi, svo sem hreinsun niðurfalla.
Mygla ein og sér segir því ekki hvor aðilinn ber kostnaðinn. Finna þarf orsök rakans, sýna fram á ástand húsnæðisins og skrá hvernig og hvenær leigusala var tilkynnt um vandann. Leigjandi á að tilkynna dulinn galla skriflega innan 14 daga frá því að hans verður vart. Sé um annmarka við afhendingu að ræða er fresturinn fjórar vikur.
Leigjandi getur krafist úrbóta, hlutfallslegrar lækkunar leigu og eftir atvikum rift leigusamningi. Hann má þó ekki einfaldlega hætta að greiða leigu eða draga eigin viðgerðarkostnað frá henni. Til þess þarf að fylgja ferli húsaleigulaga, þar á meðal að afla samþykkis úttektaraðila áður en farið er í viðgerð og kostnaðurinn dreginn frá leigu. Telji leigjandi húsnæðið heilsuspillandi getur hann leitað til heilbrigðisnefndar, sem hefur vald til að krefjast úrbóta eða banna afnot.
Ábyrgðin ræðst fyrst og fremst af orsökinni
Húsnæði á við afhendingu að vera í því ástandi sem almennt telst fullnægjandi miðað við fyrirhugaða notkun og staðsetningu. Eftir afhendingu hvílir áfram víðtæk viðhaldsskylda á leigusala:
Leigusali skal jafnan halda hinu leigða húsnæði í leiguhæfu ástandi.
—
Undir þetta geta fallið viðgerðir á þaki, útveggjum, gluggum, lögnum og fylgifé húsnæðis. Ef raki kemst inn vegna slíks galla er það almennt leigusali sem þarf að láta finna orsökina, stöðva rakann og gera við skemmd byggingarefni. Í íbúðarhúsnæði ber leigusali einnig alltaf tjón sem er bótaskylt samkvæmt venjulegri húseigendatryggingu, þar á meðal sjálfsábyrgð.
Leigjandi verður á móti að fara vel með húsnæðið. Valdi hann sjálfur tjóni, til dæmis með því að vanrækja augljósan leka, stífla niðurfall eða hindra eðlilega notkun húsnæðis með þeim afleiðingum að raki safnast upp, getur ábyrgðin fallið á hann. Sama gildir um heimilisfólk og gesti sem hann heimilar umgang. Ekki er þó nóg að fullyrða almennt að leigjandi hafi loftað illa. Orsök, vanræksla og tengsl hennar við tjónið þurfa að styðjast við gögn.
Skrifleg tilkynning og varðveisla sönnunargagna
Fyrsta skrefið er að skrá vandann strax. Taka þarf ljósmyndir eða myndskeið, skrá dagsetningar, staðsetningu bletta, lykt, raka eða vatnsleka og varðveita samskipti. Ef innbú skemmist þarf að mynda það áður en því er fargað og geyma reikninga eða önnur gögn um verðmæti þess.
Síðan á að senda leigusala skriflega og rekjanlega tilkynningu. Lýstu því sem sést eða finnst, hvenær vandans varð vart og hvaða úrbóta er krafist. Tölvupóstur eða önnur varðveitanleg rafræn skilaboð geta gegnt þessu hlutverki. Duldum galla sem kemur í ljós síðar þarf að lýsa innan 14 daga frá því að leigjandi verður hans var. Hafi gallinn verið til staðar við afhendingu er almenni fresturinn fjórar vikur frá afhendingu.
Þessi tilkynning er ekki formsatriði. Hún sannar hvenær leigusali fékk tækifæri til að skoða og bæta úr og setur af stað fjögurra og átta vikna fresti laganna. Leigjandi ætti jafnframt að bjóða raunhæfan aðgang að húsnæðinu til skoðunar og viðgerða. Höfnun úrbóta getur veikt síðari kröfu um riftun eða niðurfellingu leigu.
Hvers konar gögn geta skorið úr?
Ljósmynd af dökkum bletti getur sýnt ástand en ekki endilega orsök. Fagleg rakaskimun, skoðun á lögnum og byggingarhlutum, mælingar og eftir atvikum sýni geta varpað ljósi á hvort um virkan raka, eldri skemmd eða yfirborðsblett er að ræða. Skýrslan þarf helst að greina aðferð, mælistaði, niðurstöður og líklega orsök.
Í máli nr. 36/2025 hafnaði kærunefnd húsamála kröfum um afslátt, niðurfellingu leigu og bætur. Mælingin sem leigjandinn lagði fram staðfesti ekki myglu heldur sagði gildin innan marka. Engin önnur gögn sýndu viðhaldsbrot, heilsutjón, eignatjón eða orsakatengsl.
Engin gögn liggja þannig fyrir sem stutt geta þennan málatilbúnað sóknaraðila.
—
Læknisvottorð getur stutt að einstaklingur hafi veikst, en sannar ekki eitt og sér að húsnæðið hafi valdið veikindunum. Til bóta vegna heilsu- eða eignatjóns þarf einnig að sýna fram á tjón, orsakatengsl, ábyrgðargrundvöll og fjárhæð.
Úttektaraðili og heilbrigðisnefnd gegna ólíku hlutverki
Óháður úttektaraðili samkvæmt húsaleigulögum getur metið ástand, nauðsyn viðgerðar, kostnað og hæfilega lækkun leigu. Aðilar eiga að koma sér saman um úttektaraðila. Takist það ekki eða verði ágreiningur um framkvæmd úttektar má vísa honum til kærunefndar húsamála.
Í máli nr. 14/2025 taldi nefndin rétt leigjanda til úttektar ríkan. Leigusali hafði krafist þess að eigin samstarfsaðili sæi um rannsókn þótt leigjandinn hefði rökstutt beiðni um óháðan aðila. Nefndin taldi leigusalann ekki hafa veitt fullnægjandi atbeina til óháðrar úttektar. Kröfu um sýnatöku úr byggingarefnum var þó hafnað þegar hún kom mjög seint fram, eftir að leigusambandinu og umráðum var lokið. Réttur til úttektar jafngildir því ekki ótakmörkuðum rétti til síðbúinnar eða ífarandi sýnatöku.
Heilbrigðisnefnd hefur annað hlutverk. Hún sker úr um hvort húsnæði sé ófullnægjandi eða heilsuspillandi samkvæmt reglugerð um hollustuhætti. Almenningur getur tilkynnt grun um heilsuspillandi íbúðarhúsnæði til nefndarinnar.
Hafi eigandi húsnæðis ekki gert viðeigandi úrbætur innan frests getur heilbrigðisnefnd bannað afnot af íbúðarhúsnæðinu.
—
Ef alvarleg hætta þolir enga bið getur nefndin bannað notkun þegar í stað til bráðabirgða. Sérstaklega skal taka tillit til barna, sjúklinga og aldraðra.
Hvaða úrræði hefur leigjandi?
Leigjandi á rétt á hlutfallslegri lækkun leigu meðan annmarki er óbættur. Lækkunin er ekki sjálfkrafa 100% og ræðst meðal annars af því hversu mikið afnotin skerðast. Úttektaraðili getur metið hana og hvor aðili getur borið matið undir kærunefnd húsamála.
Leigjandi ætti ekki að ákveða lækkunina einn og greiða ekkert. Vangoldin leiga getur veitt leigusala riftunarheimild. Öruggari leið er að afla mats, setja fram rökstudda fjárkröfu og greiða óumdeildan hluta leigunnar meðan ágreiningur er leystur.
Hvenær getur riftun verið heimil?
Riftun er verulegt úrræði sem bindur enda á samninginn án venjulegs uppsagnarfrests. Sé byggt á vanræktu viðhaldi þarf annmarkinn almennt að vera verulegur og óbættur að liðnum átta vikum frá skriflegri áskorun. Sérstök heimild gildir ef húsnæðið spillist, af ástæðu sem ekki verður rakin til leigjanda, svo að það nýtist ekki lengur til fyrirhugaðra nota eða telst heilsuspillandi að mati heilbrigðisyfirvalda.
Í máli nr. 69/2025 sagði skýrsla heilbrigðiseftirlits að húsnæðið gæti verið heilsuspillandi. Nefndin taldi það ekki jafngilda afstöðu heilbrigðisyfirvalda um að svo væri. Leigjendurnir höfðu auk þess ekki heimilað viðgerðir meðan þeir bjuggu í húsnæðinu og höfnuðu öðru húsnæði á meðan viðgerð færi fram. Riftun þeirra var því ekki talin heimil og krafa um niðurfellingu leigu fyrir tvo mánuði var hafnað.
Þrátt fyrir að niðurstaða skýrslunnar sé sú að húsnæðið gæti verið heilsuspillandi liggur ekki fyrir afstaða heilbrigðisyfirvalda um að svo sé.
—
Riftun leigjanda þarf að vera skrifleg og rökstudd. Réttinum þarf almennt að beita innan átta vikna frá því að leigjanda varð kunnugt um vanefndina, nema leigusali hafi áður bætt að fullu úr. Ranglega framkvæmd riftun getur leitt til áframhaldandi greiðsluskyldu eða skaðabóta.
Niðurstaða
Leigusali ber meginábyrgð á viðhaldi og byggingartengdum rakaskemmdum, en leigjandi ber tjón sem rekja má til hans eða fólks á hans vegum. Hvorki myglulykt, blettur né veikindi skera ein og sér úr um ábyrgð. Tæknileg gögn um ástand og orsök, skrifleg tilkynning og skjalfest viðbrögð aðila ráða oft úrslitum.
Leigjandi ætti að skrá vandann, tilkynna hann innan lögbundins frests, veita aðgang að skoðun og óska eftir óháðu mati ef deilt er um orsök eða umfang. Ef húsnæðið kann að stefna heilsu í hættu er rétt að leita einnig til heilbrigðisnefndar. Frádráttur frá leigu og riftun eiga aðeins að fara fram eftir því ferli sem lögin mæla fyrir um; annars getur réttmæt krafa vegna raka snúist upp í vanskil leigjandans sjálfs.
Heimildir
This article provides general legal information, not advice for a specific matter. Laws, facts and procedural deadlines may change the result. Follow the linked primary sources and obtain local advice before acting.