Stutta svarið
Leigjandi greiðir almennt fyrir skemmdir sem hann, heimilisfólk hans eða gestir valda á leigutímanum. Hann ber hins vegar ekki kostnað af eðlilegu sliti vegna venjulegrar eða umsaminnar notkunar, venjubundnu viðhaldi leigusala eða tjóni sem verður af atvikum sem leigjandanum eru sannanlega óviðkomandi. Leigusali getur því ekki sjálfkrafa krafist þess að eldri íbúð verði afhent eins og ný.
Mörkin ráðast af orsök, fyrra ástandi, aldri og notkun. Djúp rispa eftir húsgagnaflutning, brotin hurð eða brunablettur getur verið bótaskylt tjón. Smávægilegt slit á gömlu gólfefni, eðlileg fölvi á málningu og endurmálun sem komin er á tíma eru almennt annað. Sá sem krefst greiðslu þarf að sýna fram á að tjónið hafi orðið á leigutímanum, að leigjandi beri ábyrgð og að umkrafinn viðgerðarkostnaður sé sanngjarn.
Bestu sönnunargögnin eru sameiginleg upphafs- og lokaúttekt, dagsettar myndir, skrifleg samskipti og reikningar eða sundurliðaðar kostnaðaráætlanir. Leigusali þarf almennt að gefa leigjanda skriflegt tækifæri til lagfæringar og lýsa bótakröfu innan fjögurra vikna frá skilum. Vilji hann taka umdeilda kröfu af tryggingarfé gilda auk þess sérstakir fjögurra vikna frestir.
Meginreglan: sama ástand, að frádregnu eðlilegu sliti
Samkvæmt 63. gr. húsaleigulaga á leigjandi að skila húsnæðinu og fylgifé þess í sama ástandi og við upphaf leigu. Reglan felur þó ekki í sér ábyrgð á allri breytingu sem sést við skil:
Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins.
—
Mat á eðlilegu sliti er alltaf atviksbundið. Þar skipta máli aldur og gæði hlutarins, ástand hans við afhendingu, lengd leigutíma, fjöldi íbúa og sú notkun sem samið var um. Tíu ára gólfefni sem var þegar slitið verður ekki metið eins og nýlagt parket. Leigusali getur ekki fært allan endurnýjunarkostnað yfir á leigjanda aðeins vegna þess að nýtt efni er sett í stað gamals.
Leigjandi ber þó ábyrgð á tjóni sem rekja má til vanrækslu eða óvarlegrar umgengni hans. Sama á við um tjón af völdum heimilisfólks eða gesta sem hann leyfir aðgang. Upphaflegi leigjandinn er samningsaðili leigusala þótt vinur, barn eða framleigjandi hafi valdið skemmdinni.
Hvað er tjón og hvað er viðhald?
Leigusali annast almennt viðhald húsnæðisins. Í 19. gr. eru sérstaklega nefnd málun, endurnýjun gólfefna og annars slitlags með hæfilegu millibili. Hann ber einnig tjón á íbúðarhúsnæði sem er bótaskylt samkvæmt venjulegri húseigendatryggingu, þar á meðal sjálfsábyrgð vátryggingartaka.
Málningarkostnaður er því ekki sjálfkrafa krafa á leigjanda við hvert leigulok. Sé málning orðin lúin eftir eðlilega búsetu er endurmálun viðhald leigusala. Sé veggur hins vegar mikið skemmdur, málaður í ósamþykktum lit eða með óvenjulegum blettum getur leigjandi þurft að greiða sanngjarnan lagfæringarkostnað. Sama aðgreining á við um gólf, tæki og innréttingar.
Í máli nr. 117/2024 krafðist leigusali meðal annars kostnaðar vegna þrifa, málningar, gardína, hillna og sturtuhauss. Engin upphafsúttekt lá fyrir. Kærunefnd húsamála taldi væga þrifaannmarka ekki réttlæta full alþrif og benti á að málun væri almennt viðhald leigusala.
Liggur þannig ekkert fyrir um hvert ástand gardína, hurða, ofnplatna, hillna og sturtuhauss hafi verið þá.
—
Kröfunum var hafnað. Málið sýnir að lokaúttekt ein og sér sannar ekki að breyting hafi orðið á leigutímanum ef ekkert traust yfirlit er til um upphafsástandið.
Úttekt og myndir geta ráðið niðurstöðunni
Við upphaf og lok leigutíma eiga aðilar að gera sameiginlega úttekt á ástandi húsnæðisins. Niðurstaða upphafsúttektar á að koma fram í úttektarhluta leigusamnings. Hvor aðili getur krafist þess að óháður úttektarmaður framkvæmi úttekt og kostnaður skiptist þá jafnt.
Góð úttektarskýrsla tilgreinir hvert herbergi, gólf, veggi, hurðir, tæki og fylgifé. Dagsettar yfirlits- og nærmyndir ættu að fylgja henni. Mælastaða, lyklar og athugasemdir beggja aðila eiga einnig heima í skilagögnum. Einhliða myndir teknar löngu eftir skil vega minna, sérstaklega ef nýr leigjandi hefur þegar tekið við.
Í máli nr. 122/2025 viðurkenndu leigjendur hælaför í parketi sem töldust ekki eðlilegt slit. Engin sameiginleg lokaúttekt fór þó fram og síðari úttekt var gerð fimm vikum eftir að nýr leigjandi flutti inn. Nefndin taldi óvissu um umfang skemmda sem leigjendurnir bæru ábyrgð á.
Verður því að líta svo á að óvissa sé um umfang skemmdanna sem varnaraðilar beri ábyrgð á.
—
Aðeins einhliða kostnaðaráætlun lá fyrir og heildarslípun gæti jafnframt bætt eignina. Nefndin dæmdi því helming áætlaðs kostnaðar, 267.840 kr., en ekki alla kröfuna. Sannað tjón leiðir þannig ekki endilega til greiðslu á verði algerlegrar endurnýjunar.
Leigjandi á almennt að fá tækifæri til að laga
Verði tjón á leigutímanum á leigjandi að gera við það svo fljótt sem unnt er. Vanræki hann það getur leigusali látið vinna verkið á hans kostnað, en þarf almennt fyrst að lýsa því skriflega sem er að og gefa fjögurra vikna frest til lagfæringar. Áður en leigusali lætur vinna verkið á hann að afla álits úttektarmanns og að verki loknu samþykkis úttektarmanns fyrir kostnaðinum.
Í máli nr. 120/2025 bauðst leigjandi til að lagfæra frágang sem leigusali taldi gallaðan. Leigusali svaraði ekki, lét smið vinna verkið og krafðist 50.000 kr. Sameiginleg lokaúttekt hafði heldur ekki farið fram.
Telur nefndin að sóknaraðili verði að bera hallann af því að hafa ekki fylgt eftir ákvæðum húsaleigulaga varðandi lokaúttekt sem og að hafa ekki brugðist við boði varnaraðila um lagfæringar.
—
Kröfunni var hafnað. Leigusali ætti því ekki að panta vinnu samstundis nema brýn nauðsyn krefjist þess. Leigjandi ætti á móti að svara skriflega, óska eftir sameiginlegri úttekt og setja fram raunhæfa og tímasetta lagfæringaráætlun.
Hvernig reiknast bótakrafan?
Krafan á að endurspegla raunverulegt og sannað tjón. Reikningur er yfirleitt sterkara gagn en laus áætlun, en jafnvel greiddur reikningur sannar ekki einn og sér að leigjandi hafi valdið tjóninu eða beri allan kostnaðinn. Meta þarf:
Leigusali þarf jafnframt að takmarka tjón sitt með sanngjörnum ráðstöfunum. Hann getur ekki valið óþarflega dýra heildarendurnýjun og gert leigjanda að greiða hana ef ódýr og fullnægjandi viðgerð var möguleg.
Fjögurra vikna frestir og tryggingarfé
Leigusali þarf að lýsa skriflegri bótakröfu eða áskilnaði innan fjögurra vikna frá því húsnæðinu er skilað. Komi duldar skemmdir í ljós síðar hefst fjögurra vikna frestur við uppgötvun þeirra. Sé fresturinn ekki virtur fellur bótarétturinn almennt niður nema leigjandi hafi beitt svikum.
Tryggingarfé er ekki sjálfvirk greiðsla fyrir kröfu leigusala. Ef leigjandi samþykkir ekki ráðstöfun þess þarf leigusali að fylgja ferli 40. gr. Hann lýsir kröfu eða áskilnaði innan fjögurra vikna, leigjandi svarar innan fjögurra vikna og, ef hann hafnar, þarf leigusali að bera málið undir kærunefnd húsamála eða dómstóla innan annarra fjögurra vikna. Að öðrum kosti ber að skila fénu með vöxtum. Vangoldin húsaleiga lýtur sérstakri undantekningu.
Gátlisti við skil húsnæðis
Fyrir lokaafhendingu ættu aðilar að bera saman upphafsúttekt og núverandi ástand, gera sameiginlega lokaúttekt og skrá allar athugasemdir. Leigjandi ætti að taka dagsettar myndir eftir þrif og afhenda lykla gegn staðfestingu. Leigusali ætti að lýsa hverri meintri skemmd sérstaklega, tengja hana við upphafsástand og leggja fram sundurliðað mat á nauðsynlegri viðgerð.
Hvorugur aðili ætti að undirrita að hann samþykki bótaskyldu eða fullnaðaruppgjör nema hann geri það í raun. Ágreining má skrá á úttektarskýrsluna. Ef ekki næst samkomulag getur óháður úttektarmaður og að lokum kærunefnd húsamála eða dómstóll metið kröfuna.
Niðurstaða
Leigjandi greiðir sannaðar skemmdir sem hann eða fólk á hans vegum veldur, en ekki eðlilegt slit, reglubundið viðhald eða óviðkomandi tjón. Leigusali þarf að sýna fram á upphafsástand, orsök, umfang og sanngjarnan kostnað. Hann má ekki nota leigulok til að láta leigjanda fjármagna almenna endurnýjun eignarinnar.
Sameiginlegar úttektir, ljósmyndir og skrifleg samskipti eru besta vörnin fyrir báða. Leigjandi á almennt að fá tækifæri til lagfæringar og leigusali verður að virða fjögurra vikna kröfufresti. Sé tryggingarfé umdeilt þarf einnig að fylgja sérstöku ferli áður en því er ráðstafað.
Heimildir
This article provides general legal information, not advice for a specific matter. Laws, facts and procedural deadlines may change the result. Follow the linked primary sources and obtain local advice before acting.