Stutta svarið
Leigusali má krefjast tryggingar fyrir leigugreiðslum og tjóni sem leigjandi ber ábyrgð á. Sé tryggingin reiðufé má hún mest nema þriggja mánaða húsaleigu. Féð er ekki hluti af almennu ráðstöfunarfé leigusalans: það á að varðveita á sérgreindum, óbundnum bankareikningi sem ber eins háa vexti og kostur er. Óheimilt er að taka af því án samþykkis leigjanda eða endanlegrar niðurstöðu um bótaskyldu, nema leigusali má ráðstafa því til greiðslu vangoldinnar leigu.
Við skil húsnæðis hefur leigusali fjórar vikur til að gera leigjanda skriflega grein fyrir kröfu í tryggingarféð eða áskilnaði um kröfu. Geri hann það ekki á að skila fénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar. Dráttarvextir falla á frá því að fjórar vikur eru liðnar frá skilum og þar til greitt er.
Hafni leigjandi kröfu leigusalans skriflega hefur leigusali aðrar fjórar vikur til að bera ágreininginn undir kærunefnd húsamála eða dómstóla. Að öðrum kosti ber honum að skila fénu með vöxtum. Tryggingarfé er því ekki sjóður sem leigusali getur sjálfur gert endanlegt upp úr á grundvelli eigin kostnaðarmats.
Hvað má tryggingin ná til?
Samkvæmt 39. gr. húsaleigulaga má leigusali fyrir afhendingu húsnæðis krefjast tryggingar fyrir réttum efndum samningsins. Hún getur tryggt leigugreiðslur og skaðabætur vegna tjóns á húsnæðinu sem leigjandi ber ábyrgð á. Hún tryggir ekki sjálfkrafa hvern kostnað sem fellur til eftir flutning. Leigusali þarf að sýna fram á kröfuna, orsakatengsl og fjárhæð.
Venjulegt slit vegna umsaminnar notkunar er ekki bótaskylt tjón. Sama gildir um kostnað sem er órökstuddur, ósundurliðaður eða byggist aðeins á ágiskun. Ástandsskoðun við upphaf og lok leigutíma, ljósmyndir, reikningar og skrifleg samskipti geta því ráðið úrslitum.
Sex tryggingarleiðir
Lögin gera ráð fyrir fleiri kostum en reiðufé:
Leigusali getur valið milli lögbundinna tryggingarkosta. Leigjandi má þó hafna því að greiða reiðufé ef hann býður í staðinn aðra tryggingu sem leigusali metur gilda og fullnægjandi. Það þýðir ekki að hvaða loforð sem er verði tekið gilt, en leigusali getur heldur ekki lýst því yfir að reiðufé sé eina löglega leiðin.
Reiðuféð á sérstakan reikning
Þegar leigjandi greiðir tryggingarfé beint til leigusala gildir sérstök vörsluskylda:
Leigusali skal varðveita féð á sérgreindum óbundnum reikningi hjá viðskiptabanka eða sparisjóði sem ber svo háa vexti sem kostur er.
—
Sérgreindur reikningur á að aðskilja fé leigjandans frá eigin fé og daglegum rekstri leigusalans. Óheimilt er að gera fjárnám í tryggingarfénu meðan það er í vörslu hans. Leigjandi ætti að varðveita greiðslukvittun og óska eftir upplýsingum sem sýna að féð sé varðveitt með lögbundnum hætti og beri vexti.
Vextirnir fylgja fénu. Sé ekki gengið að tryggingunni á leigjandi rétt á höfuðstólnum og uppsöfnuðum vöxtum við uppgjör. Ef skil dragast fram yfir lögbundinn frest geta dráttarvextir bæst við.
Hvenær má leigusali taka af fénu?
Meginreglan er að leigusali má ekki ráðstafa tryggingarfénu eða taka af því án samþykkis leigjanda nema endanleg niðurstaða liggi fyrir um bótaskyldu. Ein skýr undantekning er vangoldin leiga: leigusala er heimilt að nota féð til greiðslu hennar bæði á leigutímanum og við lok hans.
Í máli nr. 59/2025 hafði leigjandi ekki greitt leigu í tvo mánuði. Kærunefnd heimilaði leigusala að taka þá fjárhæð og óumdeild hússjóðsgjöld af tryggingarfénu. Ósundurliðuð 400.000 kr. krafa vegna meintra skemmda var hins vegar ekki studd gögnum og henni var hafnað. Leigusali þurfti að skila eftirstöðvunum með vöxtum.
Krafa varnaraðila um greiðslu skaðabóta [...] er ekki studd gögnum, er ekki sundurliðuð og virðist umkrafin fjárhæð vera ágiskun varnaraðila.
—
Fyrri fjögurra vikna fresturinn
Eftir skil húsnæðis þarf leigusali að bregðast hratt við:
Leigusali skal svo fljótt sem verða má og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann gerir kröfu í tryggingarfé [...] eða hefur uppi áskilnað um það.
—
Krafan ætti að greina hvað er talið vangreitt eða skemmt, hvaða fjárhæð er krafist og hvaða gögn styðja hana. Almenn tilkynning um að „eitthvað kunni að vera að“ getur eftir atvikum verið áskilnaður, en hún veitir ekki ótakmarkaðan frest til að halda fénu án þess að reka ágreininginn áfram.
Geri leigusali hvorki kröfu né áskilnað innan fjögurra vikna á hann að skila tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar. Í máli nr. 155/2025 lágu engin gögn fyrir um skriflega kröfu innan frestsins. Nefndin úrskurðaði endurgreiðslu alls tryggingarfjárins, 730.000 kr., með almennum vöxtum frá greiðsludegi og dráttarvöxtum frá því að fjórar vikur voru liðnar frá skilum.
Seinni fjögurra vikna fresturinn
Geri leigusali kröfu innan frests hefur leigjandi fjórar vikur frá móttöku til að samþykkja hana eða hafna henni skriflega. Hafni hann kröfunni þarf leigusali, innan fjögurra vikna frá höfnuninni, að vísa ágreiningnum til kærunefndar húsamála eða höfða dómsmál. Annars ber honum að skila fénu ásamt vöxtum.
Í máli nr. 104/2025 féllust leigjendur á bótaskyldu vegna sófaborðs en mótmæltu kröfum vegna gólfs og þrifa. Leigusalanum mátti vera ágreiningurinn ljós af samskiptum aðila, en vísaði honum hvorki til nefndar né dómstóla innan fjögurra vikna. Hann varð því að skila umdeildum eftirstöðvum tryggingarfjárins; aðeins óumdeildar 7.450 kr. vegna borðsins komu til frádráttar.
Hvað gerist meðan deilt er?
Sé ágreiningi réttilega vísað til kærunefndar eða dómstóla er tryggingarféð áfram í vörslu leigusalans þar til endanleg niðurstaða liggur fyrir. Það gefur honum ekki heimild til að nota féð í millitíðinni. Vörslureikningur og vextir eiga áfram að fylgja reglum 40. gr.
Sambærilegir fjögurra vikna frestir gilda um bankaábyrgð, sjálfskuldarábyrgð, leigutryggingu og aðra tryggingu. Geri leigusali ekki tímanlega kröfu fellur tryggingin eða ábyrgðin úr gildi. Hafni leigjandi kröfu og leigusali rekur hana ekki áfram innan næstu fjögurra vikna gerist hið sama.
Niðurstaða
Tryggingarfé leigjanda er bundið fé, ekki fyrirframgreiddar skaðabætur. Leigusali þarf að varðveita það aðskilið á vaxtaberandi reikningi og má ekki nota það að vild. Vangoldna leigu má greiða af fénu, en umdeildar skemmdir krefjast samþykkis leigjanda eða endanlegrar niðurstöðu.
Við lok leigutíma þurfa báðir aðilar að gæta fjögurra vikna frestanna: leigusali til að setja fram skriflega kröfu, leigjandi til að svara henni og leigusali síðan til að bera mótmælta kröfu undir nefnd eða dómstóla. Gögn um greiðslu, vörslu, ástand húsnæðis og samskipti geta ráðið því hvort og með hvaða vöxtum féð fæst endurgreitt.
Heimildir
This article provides general legal information, not advice for a specific matter. Laws, facts and procedural deadlines may change the result. Follow the linked primary sources and obtain local advice before acting.