Stutta svarið
Já — en þrengra en flestir ætla.
Heimilt er að færa til frádráttar rekstrartekjum kostnað sem beinlínis leiðir af notum á hluta íbúðarhúsnæðis í þágu rekstrar, enda sé ekki jafnframt um persónuleg not af þeim hluta húsnæðisins að ræða.
Þrennt leiðir af þessu.
- Hlutann þarf að afmarka. Herbergi sem líka er gestaherbergi eða sjónvarpshol fellur utan.
- Reikna þarf raunverulegan kostnað. Hlutfall af fasteignamati er ekki aðferð heldur ágiskun, og henni hefur verið hafnað.
- Íbúðarhúsnæðið verður ekki fyrnanleg eign við það eitt að hluti þess sé nýttur í rekstri.
Og virðisaukaskattsmegin er staðan enn þrengri: innskattur af íbúðarhúsnæði er útilokaður, líka þegar húsnæðið er notað vegna atvinnu.
Reglan eins og hún er orðuð
Yfirskattanefnd setti mælikvarðann fram í úrskurði nr. 41/2004:
Yrði að virða frádrátt kostnaðar vegna húsnæðisins í skattskilum kæranda eftir sömu sjónarmiðum og byggt hefði verið á í skattframkvæmd þegar hluti íbúðarhúsnæðis væri nýttur í þágu rekstrar, þ.e. heimilt væri að færa til frádráttar rekstrartekjum kostnað sem beinlínis leiddi af slíkum notum, enda væri ekki jafnframt um persónuleg not af þeim hluta húsnæðisins að ræða.
—
Ákvæðin að baki eru 1. tölul. 1. mgr. 31. gr. laga um tekjuskatt ásamt a-lið 6. gr. og a-lið 11. gr. reglugerðar nr. 483/1994 um frádrátt frá tekjum af atvinnurekstri eða sjálfstæðri starfsemi.
Þrjú skilyrði
Afmarkaður hluti. Það þarf að vera unnt að benda á tiltekið rými — herbergi, hluta herbergis eða geymslu — sem er vinnuaðstaðan.
Engin persónuleg not af þeim hluta. Skilyrðið er orðað sem hrein útilokun, ekki sem hlutfallsregla. Rými sem gegnir tvöföldu hlutverki uppfyllir það ekki.
Kostnaður sem beinlínis leiðir af notunum. Þetta er þyngsta skilyrðið í framkvæmd og það sem kærandinn í málinu féll á: „Af hálfu kæranda hafði engin grein verið gerð fyrir þeim kostnaði sem beint leiddi af rekstraraðstöðu í húsnæðinu.“
Hvers vegna prósenta af fasteignamati dugar ekki
Málavextir í 41/2004 eru kunnuglegir. Einkahlutafélag um bókhalds- og ráðgjafarþjónustu keypti 170 fermetra íbúðarhúsnæði sem eigandi og fyrirsvarsmaður þess flutti inn í. Félagið kvaðst hafa tvö herbergi, um 25 fermetra, og eina af þremur geymslum fyrir tölvubúnað — samtals um 30 fermetra.
Leigan var ákveðin í samráði við löggiltan endurskoðanda og „reiknuð með hefðbundnum hætti eða um það bil 2,7% til 3% af fasteignamati“. Skriflegur leigusamningur var ekki gerður fyrr en fimm árum eftir kaupin.
Þetta dugði ekki. Munurinn er efnislegur: hlutfall af fasteignamati er áætlað leiguverð, en reglan spyr um raunverulegan kostnað sem leiðir af notunum. Fyrra hugtakið er verðmat á rými, hið síðara útgjöld sem hefðu ekki fallið til án rekstrarins.
Þar við bættist að rekstur félagsins fór að mestu fram hjá viðskiptavinum — akstursgreiðslur á öllum útgefnum reikningum studdu það — svo lítið var eftir til að réttlæta aðstöðuna.
Hvað telst „kostnaður sem beinlínis leiðir af“?
Ákvæðin sem hér er byggt á mæla ekki fyrir um reikniformúlu, og því er ekki unnt að setja fram tæmandi lista. Eðli reglunnar bendir þó til þess að um sé að ræða þau útgjöld sem rekja má til rekstraraðstöðunnar sjálfrar — svo sem hita og rafmagn fyrir það rými, viðhald sem varðar það sérstaklega og tryggingar á búnaði sem þar er.
Jafn mikilvægt er hvað fellur utan:
- Hlutfall af fasteignamati sem reiknað leigugjald, án frekari sundurliðunar.
- Vaxtagjöld af lánum vegna öflunar íbúðarhúsnæðisins. Í málinu voru gjaldfærð vaxtagjöld og bankakostnaður upp á 488.162 kr. felld niður.
- Almenn fyrning íbúðarhúsnæðisins.
- Fasteignagjöld, tryggingar og almennt viðhald allrar eignarinnar.
Sönnunarbyrðin er rekstraraðilans, og hún er sértæk: það þarf að gera grein fyrir kostnaðinum sem beint leiðir af aðstöðunni, ekki að sýna að aðstaðan sé til.
Húsnæðið verður ekki fyrnanleg eign
Í málinu hafði félagið eignfært fasteignina á 8.730.000 kr. og skuldir vegna hennar upp á rúmar níu milljónir. Hvort tveggja var fellt niður.
Rökin voru bein: óumdeilt var að kaupin hefðu meðal annars verið gerð í þeim tilgangi að útvega eiganda félagsins íbúðarhúsnæði, og meginnýting húsnæðisins hefði verið til íbúðar fyrir hann og fjölskyldu hans. Að því athuguðu og að virtri starfsemi félagsins taldist húsnæðið ekki fyrnanleg eign og rekstrarkostnaður vegna þess ekki frádráttarbær.
Sú röksemd að kaupin hefðu verið hagkvæm — söluverð um 17,5 milljónir á móti 8,5 milljóna bókfærðu verði — breytti engu. Hagkvæmni fjárfestingar er ekki sama og rekstrartengsl.
Í bakgrunni málsins var jafnframt ákvæði um óvenjuleg skipti í fjármálum milli tengdra aðila, sem nú er 57. gr. laga nr. 90/2003. Kaup félags á heimili eiganda síns eru einmitt þau viðskipti sem það ákvæði er ætlað að ná til.
Að leigja eigin félagi aðstöðu
Leiðin er fær en hún er skoðuð náið. Þrennt þarf að standast.
Raunverulegt rými án persónulegra nota. Skilyrðið úr 41/2004 gildir óbreytt.
Skriflegur samningur frá upphafi. Í málinu var samningur ekki gerður fyrr en löngu síðar, og það veikti stöðuna.
Eðlileg kjör. Leigan er tekjur hjá eigandanum samkvæmt 2. tölul. C-liðar 7. gr. og kostnaður hjá félaginu — en aðeins að því marki sem hún stenst samanburð við það sem óskyldir aðilar semdu um.
Fyrirkomulagið flytur því skatt frá félaginu til einstaklingsins fremur en að afnema hann, og það stendur og fellur með skjölunum.
Einyrki getur ekki reiknað sér húsaleigu
Hér er grundvallarmunur á félagi og einstaklingsrekstri sem auðvelt er að líta fram hjá.
Þegar félag leigir aðstöðu af eiganda sínum eru tveir aðilar að verki og leiga getur átt sér stað. Þegar einstaklingur í eigin rekstri færir sér húsaleigu til gjalda vegna afnota starfseminnar af eigin íbúð er hann hins vegar báðum megin borðsins.
Yfirskattanefnd hafnaði slíkri tilhögun í úrskurði nr. 136/2004:
Sú tilhögun kæranda, að reikna húsaleigu til gjalda í skattskilum sínum vegna afnota starfseminnar af íbúð kæranda, fengi ekki staðist, enda væri um sömu aðila að ræða og tilgreining leigugreiðslna ekki að neinu leyti byggst á raunverulegum kostnaði.
—
Tvær ástæður eru nefndar og hvor um sig nægir: aðilarnir eru þeir sömu, og fjárhæðin byggðist ekki á raunverulegum kostnaði. Einyrki á því ekki annan kost en að sundurliða raunverulegan viðbótarkostnað.
Í sama máli var kröfum um húsnæðis- og símakostnað hafnað, enda hafði kærandinn „hvorki [gert] fullnægjandi grein fyrir viðbótarkostnaði vegna rekstraraðstöðu á heimili sínu né gjaldfærðum símakostnaði“. Orðið viðbótarkostnaður er lykillinn: það sem hefði fallið til hvort sem er telst ekki með.
Virðisaukaskattur: enn þrengra
Hér greinir leiðirnar að, og það kemur mörgum á óvart.
Á meðan tekjuskatturinn heimilar þröngan frádrátt er innskattur af íbúðarhúsnæði útilokaður með öllu. Samkvæmt 2. tölul. 2. gr. reglugerðar nr. 192/1993 um innskatt gildir bannið „þótt aðili noti húsnæðið einnig vegna atvinnu sinnar“, og það nær einnig til geymsluherbergja og bifreiðageymslu sem byggð er í venjulegum tengslum við íbúð.
Á móti kemur að 6. gr. sömu reglugerðar mælir fyrir um að ríkisskattstjóri skuli „taka mið af þeim reglum og þeirri framkvæmd sem mótast hefur við tekjuskattsálagningu“ þegar metið er hvort innkaupum sé réttilega skipt milli skattskylds reksturs og einkanota. Samræmi milli skattstofnanna er því krafa — að undanskildu því sem bannlistinn tekur beinlínis út fyrir.
Gátlisti
- Afmarkaðu rýmið og skjalfestu það — teikning, fermetrar, myndir.
- Tryggðu að það sé ekki notað persónulega. Þetta er skilyrði, ekki hlutfall.
- Sundurliðaðu kostnaðinn sem leiðir beint af notunum og haltu til haga gögnum um hann.
- Gerðu skriflegan samning strax ef félag leigir aðstöðu af eiganda.
- Ekki reikna með vöxtum, fyrningu eða almennum fasteignakostnaði íbúðarinnar.
- Ekki færa innskatt af íbúðarhúsnæðinu, þótt tekjuskattsfrádráttur standi.
Niðurstaða
Heimaskrifstofa er gjaldfæranleg, en frádrátturinn er ekki hlutfall af eigninni heldur sá kostnaður sem beinlínis leiðir af notunum — og hann þarf að sundurliða.
Skilyrðið um að rýmið sé ekki jafnframt nýtt persónulega er hreint og það fellir flest tilvik þar sem eldhúsborðið eða gestaherbergið er vinnuaðstaðan.
Og sú leið að láta félag kaupa heimilið til að ná fram vaxta- og fyrningarfrádrætti hefur verið reynd og henni hafnað: meginnýting til íbúðar gerir það að verkum að eignin er ekki fyrnanleg og kostnaður af henni ekki frádráttarbær, hversu hagkvæm sem fjárfestingin reynist.
Heimildir
- , 7., 31., 32. og 57. gr.
- , a-liður 6. gr. og a-liður 11. gr.
- um vinnuaðstöðu í íbúðarhúsnæði.
- um húsaleigu til sjálfs sín og viðbótarkostnað vegna rekstraraðstöðu á heimili.
- , 2. og 6. gr.
This article provides general legal information, not advice for a specific matter. Laws, facts and procedural deadlines may change the result. Follow the linked primary sources and obtain local advice before acting.