Stutta svarið
Leigjandi má almennt hvorki afhenda öðrum leigurétt sinn né framleigja húsnæðið án samþykkis leigusala. Þetta gildir hvort sem öll íbúðin, eitt herbergi eða aðeins nokkrar nætur eru boðnar gegn greiðslu. Auglýsing á Airbnb eða sambærilegri bókunarsíðu verður ekki heimil aðeins vegna þess að starfsemin sé kölluð „heimagisting“.
Ein skýr undantekning er þegar nákomið skyldmenni eða venslamaður býr með leigjanda eða fjölskyldu hans. Það telst ekki framleiga ef leigjandinn býr áfram í húsnæðinu og fjöldi heimilisfólks er eðlilegur miðað við stærð og gerð þess. Flytji leigjandinn sjálfur út og afhendi öðrum umráðin er ekki hægt að byggja á þessari undantekningu án frekara samkomulags við leigusala.
Samþykki leigusala er aðeins fyrsta skrefið við skammtímaleigu. Leigjandi þarf einnig að kanna skráningu heimagistingar eða rekstrarleyfi, brunavarnir, hollustuhætti, samþykkta notkun húsnæðisins, skatta og reglur fjöleignarhúss. Óheimil framleiga getur veitt leigusala rétt til að rifta leigusamningnum án venjulegs uppsagnarfrests. Samþykkið ætti því að vera skriflegt og lýsa nákvæmlega þeirri útleigu sem leigusali heimilar.
Hvað telst framleiga?
Framleiga verður þegar leigjandi veitir öðrum sjálfstæð afnot af öllu eða hluta húsnæðisins gegn endurgjaldi eða samkvæmt öðru samkomulagi. Heiti samningsins ræður ekki úrslitum. „Gestaíbúð“, „Airbnb“, „herbergjaleiga“ eða „vinur sem passar íbúðina“ getur verið framleiga ef raunveruleg umráð og not færast til annars aðila.
Meginregla 44. gr. húsaleigulaga er skýr:
Óheimilt er leigjanda að framselja leigurétt sinn eða framleigja hið leigða húsnæði án samþykkis leigusala, nema annað leiði af ákvæðum þessa kafla.
—
Framsal og framleiga eru ekki alveg það sama. Við framsal er ætlunin að annar taki við leiguréttinum. Við framleigu helst upphaflegi leigusamningurinn í gildi en leigjandinn gerir annan, afleiddan samning við framleigjanda. Upphaflegi leigjandinn ber áfram ábyrgð gagnvart leigusala á leigu, umgengni og tjóni nema leigusali samþykki annað sérstaklega.
Framleigusamningurinn getur ekki veitt meiri eða lengri rétt en aðalsamningurinn. Ljúki aðalsamningnum fellur grundvöllur framleigunnar almennt einnig niður.
Hvenær má annar einstaklingur búa með leigjanda?
Það telst ekki framsal eða framleiga þótt leigjandi leyfi nánum skyldmennum eða venslamönnum að búa í húsnæðinu með sér eða fjölskyldu sinni. Skilyrðið er að fjöldi heimilisfólks haldist innan eðlilegra marka miðað við stærð og gerð íbúðarinnar.
Undantekningin byggist á sameiginlegri búsetu. Hún nær ekki sjálfkrafa til óskylds sambýlings sem greiðir sérstaka leigu og fær sjálfstæð umráð. Hún nær heldur ekki til þess að leigjandi flytji sjálfur annað en skilji ættingja eftir í íbúðinni. Í vafatilviki er rétt að óska eftir skriflegu samþykki í stað þess að treysta á heiti sambands eða munnlegt samkomulag.
Venjuleg heimsókn er ekki framleiga. Lengd dvalar, greiðslur, skráð búseta, lyklar, sjálfstæð afnot og hvort leigjandinn sjálfur býr þar áfram geta hins vegar saman sýnt að um raunverulega framleigu sé að ræða.
Skammtímaleiga þarf samþykki leigusala
Skammtímaleiga til ferðamanna er framleiga gagnvart leigusala þótt hver gestur dvelji aðeins eina eða tvær nætur. Skriflegt samþykki ætti að tilgreina:
- hvort leigja megi alla íbúðina eða aðeins herbergi,
- hvaða tímabil og hámarksfjöldi daga er heimilaður,
- hvort auglýsa megi á bókunarsíðum,
- hámarksfjölda gesta og reglur um sameign,
- ábyrgð á tjóni, lyklum, þrifum og auknum kostnaði,
- að opinber skráning og önnur leyfi séu á ábyrgð leigjanda.
Almennt samþykki fyrir sambýlismanni eða langtímaframleigu er ekki sjálfkrafa samþykki fyrir síbreytilegum hópi ferðamanna. Leigjandi ætti því að lýsa fyrirhugaðri starfsemi nákvæmlega áður en hún hefst.
Í máli nr. 46/2016 bauð leigjandi ferðamönnum heimagistingu án heimildar. Hún hafði áður átt eignina en hélt starfseminni áfram eftir að hún tók húsnæðið á leigu. Kærunefnd húsamála taldi riftun leigusala lögmæta.
Ekki er skilyrði riftunar [...] að leigusali hafi áður sent leigjanda skriflega áskorun um að láta af háttseminni.
—
Það dugði ekki að leigjandinn hætti starfseminni þegar hún áttaði sig á brotinu. Málið sýnir að leigjandi ætti að afla heimildar áður en auglýsing er birt eða bókun tekin, ekki eftir að leigusali kemst að framleigunni.
Hvenær telst skammtímaleiga heimagisting?
Samkvæmt lögum nr. 85/2007 er heimagisting gisting gegn endurgjaldi á lögheimili einstaklings eða í einni annarri fasteign í hans eigu utan þéttbýlis. Samanlagður fjöldi útleigðra daga má ekki fara yfir 90 á almanaksári. Gisting sama gests má að hámarki standa í 30 daga samfleytt og samanlagðar tekjur þurfa að vera innan þess marks sem vísað er til í virðisaukaskattslögum.
Fjöldi útleigðra daga í báðum eignum samanlagt skal ekki fara yfir 90 daga á hverju almanaksári.
—
Heimagistingu þarf að skrá hjá sýslumanni og endurnýja skráninguna árlega. Við skráningu þarf að staðfesta meðal annars brunavarnir, samþykkta notkun og hollustuhætti. Við lok árs skal skila upplýsingum um útleigða daga og tekjur. Skráningarnúmerið þarf að koma fram í allri markaðssetningu, þar á meðal á bókunarsíðu.
Fari dagafjöldi, tekjur eða eðli starfseminnar út fyrir mörk heimagistingar getur verið um rekstrarleyfisskyldan gististað að ræða. Núgildandi lög gera jafnframt ráð fyrir að ótímabundin rekstrarleyfisskyld gististarfsemi innan þéttbýlis fari fram í samþykktu atvinnuhúsnæði. Venjulegt leiguhúsnæði verður því ekki gert að atvinnureknum gististað með samþykki leigusala einu saman.
Húsfélagið getur skipt máli
Sé íbúðin í fjöleignarhúsi þarf einnig að meta hvort skammtímaleigan breyti hagnýtingu séreignarinnar. Samkvæmt 27. gr. fjöleignarhúsalaga þarf samþykki allra eigenda ef breytingin veldur verulega meira ónæði, röskun eða óþægindum. Sé breytingin ekki veruleg nægir einfaldur meirihluti miðað við fjölda og eignarhluta. Eigandi getur þó ekki synjað af ómálefnalegum ástæðum ef sýnt er að engin röskun verði á lögmætum hagsmunum hans.
Skráning heimagistingar hjá sýslumanni sker ekki úr þessu. Í máli nr. 86/2022 var skráð og takmörkuð heimagisting í þriggja íbúða húsi ekki bönnuð, þar sem ekki var sýnt fram á meiri umgang eða röskun en almennt mætti vænta.
Skráningin sem slík hefur þó ekki sjálfstæða þýðingu við mat á því hvort gagnaðila sé þörf á samþykki álitsbeiðanda til að bjóða upp á heimagistingu.
—
Niðurstaðan getur orðið önnur við umfangsmikinn rekstur. Í dómi Hæstaréttar í máli nr. 624/2016 var regluleg útleiga íbúða til ferðamanna talin breytt hagnýting í atvinnuhúsnæði. Sannað þótti verulegt ónæði og óöryggi fyrir íbúa og því þurfti samþykki allra hlutaðeigandi eigenda. Umfang, umferð, sameiginlegur inngangur, kvartanir og áhrif á venjulega búsetu geta þannig ráðið matinu.
Hvað getur gerst ef heimild vantar?
Leigusali getur samkvæmt 4. tölul. 61. gr. húsaleigulaga rift ef leigjandi framselur leigurétt eða misnotar heimild til framleigu. Riftun þarf að vera skrifleg og rökstudd, en sérstök fyrri viðvörun er ekki alltaf skilyrði. Þá getur leigjandi orðið ábyrgur fyrir vangoldinni leigu, tjóni og kostnaði sem hlýst af háttsemi framleigjanda eða skammtímagesta.
Niðurstaða
Leigjandi þarf almennt skýrt samþykki leigusala áður en hann framleigir íbúð, herbergi eða býður ferðamönnum gistingu gegn greiðslu. Sameiginleg búseta nákomins skyldmennis eða venslamanns getur fallið utan framleigu, en aðeins meðan leigjandinn býr þar áfram og fjöldi heimilisfólks er eðlilegur.
Heimild til Airbnb-útleigu í leigusamningi leysir ekki allt. Einnig þarf að kanna skráningu hjá sýslumanni, 90 daga markið, tekjumark, brunavarnir, samþykkta notkun og reglur fjöleignarhúss. Best er að fá öll samþykki skriflega áður en húsnæðið er auglýst. Óheimil skammtímaleiga getur annars kostað leigjandann bæði heimilið og tekjurnar af útleigunni.
Heimildir
This article provides general legal information, not advice for a specific matter. Laws, facts and procedural deadlines may change the result. Follow the linked primary sources and obtain local advice before acting.