Hver greiðir fyrir glugga, þakglugga og lagnir í fjöleignarhúsi?

Stutta svarið

Staðsetningin ein ræður því sjaldnast hver á að greiða fyrir viðgerð í fjöleignarhúsi. Fyrst þarf að greina hvort hlutinn sé séreign, sameign allra eða sameign sumra eigenda. Því næst þarf að kanna hverjum hann þjónar, hvað olli viðgerðarþörfinni, hvort tekin hafi verið lögmæt ákvörðun og hvort hluti kostnaðar stafi af séróskum eins eiganda.

Meginreglurnar eru þessar:

Ytri búnaður glugga, þak og ytra byrði húss eru að jafnaði sameign.
Gler og innri búnaður glugga innan séreignar eru að jafnaði séreign.
Lögn sem þjónar aðeins einni íbúð er að jafnaði séreign, en lögn sem þjónar fleiri eignarhlutum er almennt sameign, óháð því hvar hún liggur.
Sameiginlegum kostnaði er oftast skipt eftir eignarhlutföllum, en lögin gera ráð fyrir undantekningum þegar jafnskipting, mæld notkun eða sérstök sanngirnissjónarmið eiga betur við.
Eigandi greiðir almennt sjálfur þann viðbótarkostnað sem rekja má til stærri, dýrari eða annars konar útfærslu sem hann óskar sérstaklega eftir.

Þetta eru viðmið, ekki sjálfvirk niðurstaða. Eignaskiptayfirlýsing, samþykktir, fundargerðir, tæknileg gögn og orsök tjóns geta breytt matinu.

Byrja þarf á að flokka eignarhlutann

Í er gerður greinarmunur á séreign, sameign allra og sameign sumra.

Samkvæmt 5. gr. teljast meðal annars innri hluti gluggabúnaðar og gler í gluggum og hurðum til séreignar. Sama gildir um leiðslur og annan búnað sem þjónar eingöngu einum eignarhluta. Á hinn bóginn leiðir af 6. og 8. gr. að þak, ytra byrði og ytri gluggabúnaður eru almennt sameign. Lagnir sem þjóna húsinu í heild eða fleiri en einum eignarhluta teljast einnig almennt sameign, jafnvel þótt þær liggi innan veggja tiltekinnar íbúðar.

Sá hluti gluggaumbúnaðar sem er inni í séreign, svo og gler í gluggum og hurðum.

—

Þetta orðalag afmarkar séreignarhluta gluggans. Það segir ekki að glugginn í heild sé séreign, enda flokkar 8. gr. ytri gluggaumbúnað með sameigninni.

Allar lagnir, svo sem fyrir heitt vatn, kalt vatn, skolp, rafmagn, síma, dyrasíma, sjónvarpsloftnet og útvarpsloftnet, sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu eða á lóð þess.

—

Þjónustuhlutverk lagnarinnar vegur þannig þyngra en lega hennar. Þess vegna getur lögn inni í séreign engu að síður verið sameign.

Staðsetningin ein og sér svarar því ekki spurningunni. Vatnslögn inni í íbúð getur verið sameign ef hún er hluti af sameiginlegu kerfi. Á sama hátt getur gler í glugga verið séreign þótt glugginn sé á ytra byrði hússins.

Sýni eignaskiptayfirlýsing, þinglýst gögn eða lega og notkun hússins að tiltekinn hluti þjóni aðeins afmörkuðum hópi eigenda getur hann verið sameign þeirra samkvæmt 7. gr. Þá bera þeir eigendur kostnaðinn, en ekki endilega allir í húsinu.

Gluggar og þakgluggar: einn hlutur en ólík ábyrgð

Einstakir hlutar sama glugga geta fallið í ólíka eignarflokka. Ytri karmur, klæðning og annar búnaður utan við glerið teljast almennt sameign. Glerið og innri gluggabúnaðurinn teljast hins vegar almennt séreign. Þessi aðgreining skiptir máli þegar reikningur nær bæði til glers og ytri viðgerðar.

Í var fjallað sérstaklega um ytri umgjörð þakglugga. Nefndin taldi hana til sameignar og komst að þeirri niðurstöðu að kostnaði við endurnýjun hennar skyldi skipt milli eigenda eftir eignarhlutföllum. Gler og innri búnaður féllu aftur á móti að jafnaði undir séreign.

Sú aðgreining er þó ekki algild þegar orsök kostnaðarins liggur í sameigninni. Í var meðal annars talið að kostnaður vegna glers og opnanlegs gluggafags gæti orðið sameiginlegur þegar endurnýjunin væri nauðsynleg afleiðing samþykktrar viðgerðar á sameign. Gler sem skipt var út eingöngu vegna hentugleika eiganda var hins vegar áfram á hans kostnað.

Svarið fæst því ekki alltaf með því að lesa heiti kostnaðarliðar á reikningi. Spyrja þarf hvers vegna skipta varð um hlutinn.

Aðgreina þarf grunnviðgerð og sérósk eiganda

Í var deilt um kostnað vegna þakglugga. Fyrir lá ákvörðun húsfundar um þátttöku húsfélagsins í kostnaði sem því bar vegna endurnýjunarinnar. Eigandinn lét setja stærri glugga og einn glugga til viðbótar. Eigandinn krafði húsfélagið hvorki um kostnað við viðbótargluggann né kostnað vegna stækkunar hinna glugganna. Þetta leysti húsfélagið þó ekki undan greiðslu þess hluta kostnaðarins sem samþykktin tók til.

Stefnda mátti því ganga út frá að ekkert stæði því í vegi að hún gæti hafist handa um framkvæmdir á þakgluggunum.

—

Forsendan sýnir hvers vegna skýr samþykkt og samskipti eftir fundinn skiptu máli. Hún felur ekki í sér að eigandi geti á kostnað húsfélagsins valið hvaða viðbætur sem er; sérkostnaður vegna stærri glugga var aðgreindur.

Af þessu má draga hagnýta vinnureglu: meta þarf fyrst hvað sambærileg og nauðsynleg viðgerð á sameign hefði kostað. Því næst er þeirri viðbót sem stafar af sérósk eiganda haldið aðgreindri. Til þess þarf sundurliðað tilboð eða reikning. Ósundurliðaður reikningur gerir sönnun og sanngjarna kostnaðarskiptingu mun erfiðari.

Lagnir: notkunin vegur þyngra en staðsetningin

Um lagnir gildir sama grunnhugsun. Lögn sem þjónar aðeins einni íbúð telst að jafnaði séreign. Stofnlögn eða annar hluti kerfis sem þjónar fleiri íbúðum telst almennt sameign. Í lögunum er jafnframt gengið út frá því að lagnir í fjöleignarhúsi séu sameiginlegar nema sýnt sé fram á annað.

Í voru lagnir taldar sameiginlegar þar til inn fyrir vegg íbúðar var komið, þ.e. fram að þeim stað þar sem þær komu út úr vegg eða upp úr gólfi. Endurnýjun sameiginlegu lagnanna og nauðsynleg frágangsvinna vegna hennar töldust sameiginlegur kostnaður sem skipta skyldi eftir eignarhlutföllum.

Orsök tjóns getur einnig leitt til þess að kostnaður vegna búnaðar í séreign verði sameiginlegur. Ef slíkur búnaður skemmist vegna bilunar í sameiginlegri lögn getur ábyrgð húsfélagsins náð til afleiðinganna, þótt búnaðurinn sjálfur sé venjulega séreign. Í áliti nr. 83/2017 var þannig talið að kostnaður við ofn væri sameiginlegur þar sem rekja mátti tjónið til tærðrar sameiginlegrar lagnar.

Hvernig skiptist sameiginlegur kostnaður?

Samkvæmt 43. gr. laganna teljast meðal sameiginlegs kostnaðar útgjöld vegna viðhalds, viðgerða, endurnýjunar og endurbóta á sameign. Í 45. gr. eru þrjár meginleiðir til skiptingar:

Kostnaði er að meginstefnu skipt eftir eignarhlutföllum þegar hann fellur ekki ótvírætt undir aðra reglu.
Tilteknum rekstrar- og afnotaliðum er skipt jafnt milli eignarhluta.
Kostnaði sem ræðst af mælanlegri notkun er skipt eftir notkun.

Þótt skipting eftir eignarhlutföllum sé algengust á hún ekki við í öllum tilvikum. Í 46. gr. eru heimildir til frávika, meðal annars þegar sérstök notkun eða starfsemi veldur meiri kostnaði eða þegar venjuleg skipting á illa við og er ósanngjörn gagnvart einum eða fleiri eigendum.

Í var eigendum ekki gert að bera kostnað af þakviðgerðum annarra raðhúsaeigenda að því marki sem þeir höfðu áður staðið sjálfir undir sambærilegri viðgerð á sínu þaki. Málið sýnir að fyrst þarf að afmarka hvaða sameign og hvaða eigendur kostnaðurinn varðar; því næst er réttri skiptireglu beitt.

Ákvörðun húsfundar og gögn geta ráðið úrslitum

Jafnvel þótt framkvæmd varði sameign þarf almennt að taka ákvörðun um hana með réttum hætti. Fundarboð, dagskrá, atkvæðagreiðsla, fundargerð og tilboð geta því skipt jafnmiklu máli og tæknilegt mat á glugganum eða lögninni.

Í var ákvörðun um viðgerð eða endurnýjun glugga talin lögmæt og bindandi. Málið sýnir vægi skýrrar dagskrár, framlagðra tilboða og skjalfestrar samþykktar.

Brýn nauðsyn getur þó haft áhrif, einkum í litlum húsum. Í áliti nr. 74/2021 var litið til þess að endurnýjun lagna væri nauðsynleg, eigendur hefðu verið upplýstir og sá sem síðar mótmælti hefði ekki gert athugasemd en síðar tengt eigin búnað við nýju lagnirnar. Slík atvik geta skipt máli, en þau koma þó ekki sjálfkrafa í stað rétt boðaðs húsfundar.

Fimm spurningar sem húsfélagið ætti að svara

Áður en kostnaði er skipt er gagnlegt að skrá svör við þessum spurningum:

Hvað segja eignaskiptayfirlýsing og þinglýst gögn um hlutinn?
Er hann séreign, sameign allra eða sameign tiltekins hóps?
Hverjum þjónar hann í reynd og hvað olli viðgerðarþörfinni?
Var framkvæmdin nauðsynleg og var ákvörðunin tekin með lögmætum hætti?
Er reikningurinn sundurliðaður í grunnviðgerð, afleiðingartjón og séróskir?

Þessi greining ætti að liggja fyrir áður en greiðslukröfur eru lagðar fram. Eigandi sem telur skiptingu ranga ætti jafnframt að mótmæla skýrt og án ástæðulauss dráttar. Sinni húsfundur ekki kröfu um leiðréttingu, eða leiði ákvörðun hans til óviðunandi niðurstöðu, getur þriggja mánaða málshöfðunarfrestur samkvæmt 46. gr. átt við. Fresturinn telst frá því að húsfélagið réð málinu til lykta.

Niðurstaða

Kostnaður við glugga, þakglugga og lagnir í fjöleignarhúsi fylgir ekki einfaldri reglu um að sá greiði sem hefur hlutinn innan sinnar íbúðar. Rétta leiðin er að flokka hlutinn, kanna hverjum hann þjónar, finna orsök viðgerðarinnar og aðgreina nauðsynlegan grunnkostnað frá viðbót vegna séróska.

Ytri hluti glugga, þak og sameiginlegar lagnir leiða oft til sameiginlegs kostnaðar. Gler, innri gluggabúnaður og lagnir sem þjóna aðeins einni íbúð eru oftast á ábyrgð eigandans. Þegar sameiginleg framkvæmd veldur tjóni á séreign, eða eigandi velur dýrari lausn en nauðsynlegt er, þarf hins vegar að skipta kostnaðinum eftir orsök og umfangi fremur en heiti byggingarhlutans einu saman.

Heimildir

, einkum 5.–9. og 43.–46. gr.
.
.
.
.
.
.

This article provides general legal information, not advice for a specific matter. Laws, facts and procedural deadlines may change the result. Follow the linked primary sources and obtain local advice before acting.