Stutta svarið
Meginreglan er öfug við það sem flestir gera ráð fyrir. Tekjur af útleigu húsnæðis teljast stafa af atvinnurekstri — nema þær falli undir aðra af tveimur afmörkuðum undantekningum.
Undantekning a: skráð langtímaleiga. Útleiga íbúðarhúsnæðis sem fellur undir húsaleigulög, þar sem leigusamningur hefur verið skráður í leiguskrá húsnæðisgrunns, og hinar útleigðu sérgreindu íbúðir eru ekki fleiri en tvær.
Undantekning b: heimagisting. Útleiga sem telst heimagisting samkvæmt lögum um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald, hefur verið tilkynnt sýslumanni og fengið skráningarnúmer, og heildarleigutekjur ársins fara ekki yfir 2.000.000 kr.
Falli útleigan undir undantekningarnar ber hún 22% fjármagnstekjuskatt, og af skráðri langtímaleigu eru 25% tekna undanþegin.
Falli hún utan þeirra er hún atvinnurekstur með öllu sem því fylgir: þrepaskatti, reiknuðu endurgjaldi og eftir atvikum virðisaukaskattsskyldu.
Meginreglan
Tekjur manna af útleigu íbúðarhúsnæðis, frístundahúsnæðis eða annars húsnæðis, m.a. þar sem gisting er boðin gegn endurgjaldi, skulu teljast stafa af atvinnurekstri eða sjálfstæðri starfsemi nema: …
—
Orðalagið er afdráttarlaust og sönnunarbyrðin snýr við: útleiga er rekstur nema skilyrði undantekninganna séu uppfyllt. Það á jafnt við um íbúðir, sumarhús og annað húsnæði, og sérstaklega er tekið fram að það nái til gistingar gegn endurgjaldi.
Undantekning a: skráð langtímaleiga
Tekjurnar stafi af útleigu íbúðarhúsnæðis sem fellur undir húsaleigulög og leigusamningur hafi verið skráður í leiguskrá húsnæðisgrunns Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnunar, sbr. 5. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, enda séu hinar útleigðu sérgreindu íbúðir ekki fleiri en tvær.
—
Þrjú skilyrði, öll jafn nauðsynleg:
- Húsaleigulög gilda um samninginn — það er, um íbúðarhúsnæði til búsetu.
- Samningurinn er skráður í leiguskrá húsnæðisgrunnsins.
- Ekki fleiri en tvær sérgreindar íbúðir eru í útleigu.
Tveggja íbúða markið kom inn með lögum nr. 72/2025. Sá sem leigir út þrjár íbúðir eða fleiri er því í atvinnurekstri, hversu langir sem samningarnir eru.
Ákvæðið geymir jafnframt sérstakan frádrátt: frá tekjum af útleigu íbúðarhúsnæðis sem fellur undir húsaleigulög má draga leigugjald sem viðkomandi greiðir af íbúðarhúsnæði til eigin nota. Frádrátturinn leyfist þó eingöngu á móti leigutekjum af íbúðarhúsnæði sem ætlað er til eigin nota en er í útleigu — með öðrum orðum þegar maður leigir út eigin heimili og leigir sér annað á meðan.
25% af skráðri leigu eru undanþegin
Skráningin skilar öðru hagræði til viðbótar. Samkvæmt 3. mgr. 66. gr. skal ekki reikna tekjuskatt af 25% af tekjum manns af útleigu íbúðarhúsnæðis sem nýtt er til búsetu leigjanda og fellur undir húsaleigulög — „enda hafi leigusamningur verið skráður í leiguskrá húsnæðisgrunns Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnunar“.
Skilyrðið er því hið sama og í a-lið: skráningin. Hún ræður bæði því hvort útleigan telst rekstur og hvort fjórðungur teknanna er undanþeginn.
Hlutfallið var áður 50% og var lækkað í 25% með lögum nr. 103/2025. Þá féll brott með lögum nr. 72/2025 sú leið að nægja mætti að telja leigutekjurnar sérstaklega fram í skattframtali í stað skráningar. Eldri umfjöllun um þetta atriði getur því verið úrelt.
Raunveruleg skattbyrði af skráðri langtímaleigu verður þannig 22% af 75% teknanna, eða 16,5% af leigunni.
Undantekning b: heimagisting
Útleigan teljist heimagisting samkvæmt lögum um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald, hún hafi verið tilkynnt sýslumanni og fengið skráningarnúmer. Þá skal heildarfjárhæð leigutekna viðkomandi af heimagistingu á tekjuárinu aldrei nema hærri fjárhæð en 2.000.000 kr.
—
Sé húsnæðið í útleigu tveggja eða fleiri manna skal við afmörkun heildarfjárhæðarinnar telja tekjur þeirra allra hjá hverjum og einum. Hjón sem leigja saman geta því ekki tvöfaldað markið.
Skattlagningin er einföld en óvægin:
Tekjur af starfsemi sem fellur undir b-lið 1. mgr. skulu skattlagðar samkvæmt ákvæði 1. málsl. 3. mgr. 66. gr. án frádráttar.
—
22% af brúttótekjum, engin gjöld dregin frá, og ekkert 25% frítekjuhlutfall — það á aðeins við um langtímaleigu samkvæmt a-lið.
Þröskuldurinn er snarbrattur
Þetta er alvarlegasta gildran í ákvæðinu:
Nemi heildarfjárhæð leigutekna skv. b-lið 1. mgr. hærri fjárhæð en 2.000.000 kr. eða ef sýslumaður fellir niður skráningu heimagistingar falla allar leigutekjurnar á tekjuárinu undir atvinnurekstur eða sjálfstæða starfsemi.
—
Ekki aðeins það sem er umfram — allar tekjur ársins, afturvirkt. Ein króna yfir markinu færir árið í heild yfir í rekstur, með þrepaskatti, reiknuðu endurgjaldi og virðisaukaskattsskyldu.
Sama gerist falli skráningin niður hjá sýslumanni, óháð fjárhæðum.
Þegar útleigan telst rekstur
Þá breytist allt.
Tekjuflokkur. Tekjurnar falla undir B-lið 7. gr. og bera þrepaskiptan tekjuskatt auk útsvars í stað 22%.
Frádráttur. Á móti kemur að rekstrarkostnaður verður frádráttarbær samkvæmt 31. gr., þar á meðal vextir, viðhald, tryggingar, fasteignagjöld og fyrningar. Fyrir skuldsetta útleigu getur það breytt myndinni verulega.
Reiknað endurgjald. Sá sem vinnur við reksturinn þarf að reikna sér laun samkvæmt 58. gr.
Virðisaukaskattur. Hér ræður lengd leigunnar. Fasteignaleiga er undanþegin samkvæmt 8. tölul. 3. mgr. 2. gr. laga nr. 50/1988 — en útleiga hótel- og gistiherbergja og „önnur gistiþjónusta þegar leigt er til skemmri tíma en eins mánaðar“ er skattskyld, í 11% þrepi samkvæmt 2. tölul. 2. mgr. 14. gr. Skammtímaútleiga umfram 2.000.000 kr. veltumörkin kallar því á skráningu í virðisaukaskattsskrá.
Langtímaleiga atvinnuhúsnæðis er undanþegin en leigusali getur sótt um frjálsa skráningu samkvæmt 6. gr. laga nr. 50/1988 til að halda innskattsrétti.
Tvær sérreglur í 7. gr.
Lágmark miðað við hlunnindamat. „Þegar heildarleigutekjur af einstökum íbúðum ná ekki hlunnindamati húsnæðis, sbr. 118. gr., skal reikna leiguna til tekna með því mati.“ Leiga undir markaðsverði — til dæmis til ættingja — hækkar því upp í hlunnindamatið.
Eigin not eru hlutlaus. „Af íbúðarhúsnæði sem skattaðili á og notar til eigin þarfa skal hvorki reikna tekjur né gjöld.“
Talnadæmi
Leigutekjur 3.000.000 kr. á ári af einni íbúð:
Munurinn á fyrstu og þriðju línu er sá sem skráningin og fjárhæðarmörkin ráða — og hann er verulegur.
Gátlisti
- Skráðu leigusamninginn í leiguskrá húsnæðisgrunnsins. Það er skilyrði bæði a-liðar og 25% undanþágunnar.
- Teldu íbúðirnar. Þrjár sérgreindar íbúðir eða fleiri þýða atvinnurekstur.
- Fylgstu með 2.000.000 kr. markinu í heimagistingu — og mundu að tekjur allra sameigenda teljast hjá hverjum og einum.
- Haltu skráningu heimagistingar í gildi. Niðurfelling hennar færir árið allt yfir í rekstur.
- Athugaðu virðisaukaskattinn ef leigt er til skemmri tíma en eins mánaðar.
- Haltu kostnaðargögnum til haga ef útleigan er eða gæti orðið rekstur — þá verða þau frádráttarbær.
Niðurstaða
Löggjafinn hefur snúið meginreglunni við: útleiga er rekstur nema hún falli innan þröngt afmarkaðra undantekninga. Báðar undantekningarnar byggjast á skráningu — í leiguskrá annars vegar og hjá sýslumanni hins vegar — og báðar hafa harða þröskulda: tvær íbúðir og tvær milljónir.
Fyrir þann sem leigir út eina eða tvær íbúðir til búsetu er skráða leiðin augljóslega hagstæðust: 22% af 75% teknanna, eða 16,5% af leigunni.
Fyrir þann sem stundar skammtímaútleigu er hættan sú að fara yfir markið, því þá fellur ekki aðeins umframfjárhæðin heldur allar tekjur ársins í rekstrarflokk — og þar bíður bæði þrepaskattur og virðisaukaskattsskylda.
Heimildir
- , 7., 31., 58., 58. gr. a, 66. og 118. gr.
- , 5. gr. um skráningu leigusamninga.
- og .
- , 2., 4., 6. og 14. gr.
- Lög nr. 72/2025 og nr. 103/2025 um breytingar á lögum um tekjuskatt.
This article provides general legal information, not advice for a specific matter. Laws, facts and procedural deadlines may change the result. Follow the linked primary sources and obtain local advice before acting.